The article has been automatically translated into English by Google Translate from Russian and has not been edited.
Переклад цього матеріалу українською мовою з російської було автоматично здійснено сервісом Google Translate, без подальшого редагування тексту.
Bu məqalə Google Translate servisi vasitəsi ilə avtomatik olaraq rus dilindən azərbaycan dilinə tərcümə olunmuşdur. Bundan sonra mətn redaktə edilməmişdir.

Как происходит покупка дома в США: опыт русскоязычного иммигранта

Россиянин, который несколько лет назад переехал в США и купил себе дом в одном из городов «золотой жизни», рассказал изданию Realting подробно о том, как это происходит в Штатах, и почему практически нет шансов у мошенников с недвижимостью.

Фото: Depositphotos

«У каждого дома есть история, и в Америке узнать ее может любой человек»

Арсений Данилов переехал в США из России около 5 лет назад. За это время он успел купить дом в одном из штатов и рассказал все нюансы процесса покупки недвижимости в США.

«Начну свой рассказ с того, что американцы относятся к своему дому, как к инвестиции, — и это принципиальное отличие от “нашего” мышления, — рассказал Арсений Данилов. — Покупка дома в США начинается с выбора объекта недвижимости через специальные приложения, самые популярные из них — Zillow и Trulia. Здесь каждый покупатель определяет для себя важность общих параметров: цена, количество спален и душевых комнат, наличие или отсутствие школ поблизости, год постройки дома, размер земельного участка, размер ежемесячного налога (он может составлять от 3 до 15 тысяч долларов)».

«Еще одна очень важная информация, которая в США есть в открытом доступе, и она, кстати, видна в этом приложении, — по какой цене приобретал этот дом нынешний собственник. Даже если это было, например, в 1985 году, цена все равно отобразится. И покупатель увидит, что в 1985 году собственник купил этот дом, скажем, за $250 тысяч, а сейчас продает за $1,5 миллиона. Также будет указано, если дом очень долго не продавался и собственник на какое-то время снимал объявление. В таком случае рядом с объектом будет надпись Off Market и указано, выросла или снизилась цена в этот раз», — рассказывает Арсений.

Получается, что процесс покупки максимально прозрачен, здесь нет закулисных сделок или цифр. В этом моменте отражается принципиальная разница между американским и отечественным рынком недвижимости. В США владельцу невозможно скрыть историю дома: все документы, история продаж, сумма сделок — все можно легко узнать.

Приложения немного отличаются друг от друга. Trulia предоставляет возможность выбрать недвижимость в зависимости от района, к которому принадлежит та или иная школа. Это особенно важно для тех родителей, которые хотят, чтобы их дети учились в школах с высоким рейтингом. Потому что иногда бывает, когда дома, стоящие буквально через дорогу, будут относиться к разным школам. У Zillow нет возможности выбрать дом по школе, но есть другое преимущество.

«Можно пойти более простым путем — сразу найти риелтора, который будет искать дом. Ему нужно предоставить весь список своих требований. Дальше начинается его работа: по предоставленным критериям он составляет список объектов и отправляет его потенциальному покупателю на электронную почту. Как только появляются новые подходящие объекты у него в базе, он сразу присылает новые письма. При этом в каждом объекте также указана вся необходимая информация, в том числе и его история», — пояснил Арсений.

Если какой-то дом понравился, то риелтор договаривается о показе объекта. Можно приехать и посмотреть дом одному, а можно прийти на так называемый open house. Во втором случае это общий показ дома для всех заинтересованных покупателей, проводится чаще всего по выходным. При этом представляют дом риелторы от продавца, и они, бывает, устраивают небольшой праздник: в доме расставляют мебель, повсюду развешивают воздушные шары и стараются привлечь внимание окружающих. При этом часто мебель внутри дома фейковая — просто, чтобы покупатель представил, как здесь все может быть обустроено. При этом, в первую очередь, приходят поглазеть соседи: им важно узнать, как все устроено, что и как в их районе продают.

По теме: Покупка жилья со средним доходом: в большинстве регионов США это невозможно

Еще одна особенность американцев — дома редко делают, что называется, под себя, никто не старается впечатлить гостей какими-то индивидуальными фишками в дизайне. Если рассматривать дом как инвестицию, то и ремонт должен быть максимально универсальным.

«Дом для американца — это как машина: попользовался — продал. И поэтому недвижимость должна быть saleble — «продаваемая». Покупатель ожидает увидеть и определенный набор комнат: гостиная, родительская спальня с собственной ванной и гардеробной, детская, обеденная зона, кухня, кабинет», — поясняет Данилов.

Фото: Depositphotos

«У американцев очень редко бывают наличные, а вот русские сразу приезжают с деньгами»

«У американцев очень редко бывают наличные деньги на покупку дома — они, как правило, используют кредит. А вот приезжие русские понимают, что без кредитной истории им займ не получить, поэтому приходят сразу с деньгами, — констатировал Арсений. — Американцы перед покупкой дома идут в банк и узнают, на какую сумму они могут рассчитывать. Первый платеж за дом составит примерно 20% его стоимости. Если у тебя нет такой суммы, то банк, чтобы обезопасить себя, к процентам по кредиту обяжет выплачивать еще и страховку!

Идти смотреть коттедж без письма из банка нет никакого смысла, продавец попросить показать его в первую очередь. «Просто поговорить» — это не американский вариант, тебя никто не поймет. С другой стороны, можно обсудить возможную скидку, иногда продавцы на это соглашаются. А бывает и наоборот: разговор о возможной скидке приводит к повышению цены. Если дом действительно хороший и имеет выгодное расположение, то заинтересованный покупатель может поднять стоимость на $5-10 тысяч.

Как только стороны пришли к соглашению, покупатель должен внести предоплату в размере 2−5% стоимости дома. Это такой аванс, после которого на почту приходит электронное письмо о подтверждении сделки. В США давно используют электронную подпись, поэтому никуда ехать, как правило, не нужно.

«В процессе покупки дома покупатель не видит продавца. В самом конце, когда уже будут передаваться ключи, риелтор может показать фотографию семьи, которая жила здесь раньше, но не более. Для покупателя в США гораздо важнее узнать, какая репутация у района в целом. Здесь не бывает, чтобы рядом стояли дома за $500 тысяч и за $100 тысяч — все дома в конкретном районе будут стоить в каком-то конкретном диапазоне, например, $470-520 тысяч. Именно поэтому, кстати, и нет смысла делать в коттедже какой-то суперремонт, ведь при продаже он все равно будет стоить те же $520 тысяч. За ремонт никто отдельно платить не будет. Потому что люди, у которых есть больше денег на покупку дома, просто пойдут искать варианты в другие районы, более дорогие», — уточняет Арсений.

«Как итог: все дома очень похожие. Здесь можно снова провести параллель с покупкой и продажей автомобиля. Если вы покупаете, например Toyota Camry, то нет никакого смысла делать в ней сидения из крокодиловой кожи, вы все равно будете продавать ее как Toyota Camry. Кто-то, возможно, чуть-чуть доплатит, но не в 2 раза больше», — добавляет россиянин.

«При покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы»

«После внесения аванса, дом ставится «под контракт», где указана и сумма аванса, и срок, во время которого покупатель должен провести инспекцию дома. После этого приезжает специальный лицензированный инспектор. Он проверяет дом по всем показателям: как сделана проводка, как хорошо дом стоит, как сделана вода, крыша и т. д. Буквально через 2 дня составляется полный отчет по объекту покупки. Например, там будет указано, что в заборе третья секция слева наклонена, в ванной на первом этаже не работает кран, а на втором — есть трещины по потолку, крышу через 2 года придется менять, кондиционер старый. И, если уже после покупки выявился какой-то существенный недостаток (например, крен или просадка фундамента), то продавец обязан выплатить деньги на восстановление дома или можно отменить сделку вовсе», — рассказывает Арсений.

«Но если покупатель отказывается от сделки по каким-то несущественным моментам, то аванс остается у продавца. Здесь нужно учитывать: если в отчете не был указан какой-то дефект, выявленный уже во время эксплуатации дома, то компания инспектора оплатит штраф или ремонт через свою страховку», — добавляет Данилов.

Когда сделка подтверждена, покупатель отправляет документы в банк. С этого момента банк проведет собственную оценку объекта продажи (потому что в случае неуплаты дом переходит в собственность банка, и его нужно будет продавать) и начинает более детально изучать кредитополучателя. Первое, что попросят предоставить, — сумму налоговых выплат за последние 2 года. Затем нужны документы, подтверждающие уровень дохода за последние 2 года, справка с рекомендацией с работы, иногда может потребоваться справка о доходах других членов семьи.

По теме: Советы брокера: как платить меньше по уже взятому кредиту

Обязательно будет учитываться персональный кредитный рейтинг. Самый высокий показатель — 850, для покупки дома этот показатель должен быть выше 750. Нужно понимать, что кредитный рейтинг учитывает и оплату телефона, и счета за электричество, и даже самые мелкие покупки в магазине. Если кредитный рейтинг низкий, банк может отказать в предоставлении займа или повысить процентные ставки.

«Еще есть компания, заверяющая сам процесс покупки дома. В нашем штате это Title — отдельная частная компания со своей страховкой и юристами. Она тщательно проверяет историю этого дома от самого его возникновения, готовит специальное свидетельство на дом, в котором расписано все от первого кирпичика. Это сделано для того, чтобы уже после совершения сделки не появился тот, кто скажет, что этот участок ему завещал его дед в 1927 году», — поясняет Арсений.

«К тому же будьте готовы к стоимости дома доплатить еще около $10 тысяч (сюда входят налоги, различные страховки, оплата услуг Title и т. д.). Если все в порядке, то на электронную почту придут документы, которые также нужно подписать. Вообще, при покупке дома придется подписать тонну бумаг, так что будьте к этому готовы. Мне пришло около 100 email за все время проведения сделки. Я даже не знал, где располагался офис агентства недвижимости, которое представляло продавца, — все решалось удаленно. И уже после сделки выяснилось, что риелторы общались со мной из другого города», — поведал Данилов.

Разное Наши люди покупка дома в США личный опыт

Читайте также на ForumDaily:

Советы брокера: как платить меньше по уже взятому кредиту

Дорогой интернет и холодный попкорн: вещи, которые раздражают путешественников

Карта или наличные: что заставляет вас тратить больше

Меган Фокс и Брюс Уиллис: 12 знаменитостей, которые любят делать покупки в Costco

Давайте вместе противостоять кризису и поддерживать друг друга

Спасибо, что остаетесь с нами и доверяете! За последние 5 лет мы получили массу благодарных отзывов от читателей, которым наши материалы помогли устроить жизнь после переезда в США. У нас большие планы, мы не хотим останавливаться или замедлять темп работы. Даже сейчас…

Пандемия COVID-19 негативно повлияла на наши доходы, и чтобы продолжать оставаться на плаву, мы вынуждены просить ВАС о поддержке. Мы будем благодарны за любую сумму и приложим максимум усилий, чтобы продолжать так же оперативно публиковать новости и много полезной информации.

Спасибо, что вы с нами!

Всегда ваш, ForumDaily! WomanForumDaily, NewYork, ForumDaily!

Безопасность взносов гарантируется использованием надежно защищенной системы Stripe.

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию “Приоритет в показе” –  и читайте нас первыми. И не забудьте подписаться на ForumDaily Woman и на ForumDaily New York – там вас ждет масса интересной и позитивной информации. 



 
1057 запросов за 3,055 секунд.