The article has been automatically translated into English by Google Translate from Russian and has not been edited.
Переклад цього матеріалу українською мовою з російської було автоматично здійснено сервісом Google Translate, без подальшого редагування тексту.
Bu məqalə Google Translate servisi vasitəsi ilə avtomatik olaraq rus dilindən azərbaycan dilinə tərcümə olunmuşdur. Bundan sonra mətn redaktə edilməmişdir.

Названы города с риском возникновения пузырей на рынке недвижимости

По данным отчёта банка UBS, в среднем за пять лет стоимость недвижимости в крупных финансовых центрах увеличилась на 35%. Где-то рост оказался ещё более выраженным: в Амстердаме жильё только за последние три года выросло в цене на 45%.

Фото: Depositphotos

Рынки некоторых городов явно перегреты, что вынуждает власти вмешиваться и ужесточать регулирование, пишет Sravni.ru

Инвесторы vs местные жители

Инвесторы выиграли от такого роста цен, однако оборотная сторона медали в том, что всё меньшее число домохозяйств может позволить себе приобрести собственное жильё, признают аналитики банка: медианное соотношение цены недвижимости к доходу в рассматриваемых 20 городах увеличилось с 5,5 в 2008 году до 7,5 (то есть в 50% случаев оно ниже, а в остальных — выше). Покупка 60-метровой квартиры превышает бюджет большинства высококвалифицированных сотрудников в секторе услуг со средним показателем годовой заработной платы. Например, в Гонконге, чтобы приобрести жильё такого метража при средней зарплате, придётся работать 22 года. Ещё 10 лет назад эта цифра составляла 12 лет.

Как следствие, иностранные инвесторы вытесняют с рынка покупателей-резидентов. Это, в свою очередь, порождает ответную реакцию регуляторов. Например, 30 сентября 2018 года премьер-министр Великобритании Тереза Мэй объявила о возможности введения более высокой ставки гербового сбора для иностранцев с целью сдерживания роста цен — налог при покупке недвижимости может составить до 3%. Лондон в рейтинге UBS на 6 месте — в «красной зоне» (то есть там существует риск возникновения пузыря на рынке недвижимости), хотя в последние два года цены с поправкой на инфляцию снижались. Вмешательство регуляторов на пике пузыря может привести к чрезмерной коррекции цен, предостерегают в UBS. Впрочем, политические риски актуальны для инвесторов не только в британской столице: то же касается, например, Гонконга. А вступившее в силу более строгое амортизационное регулирование в Стокгольме уже привело там к коррекции цен на недвижимость.

В среднем за последние четыре квартала цены на недвижимость с поправкой на инфляцию выросли на 3,5%, но в последний год бум в ключевых городах пошёл на спад: скорректированные на инфляцию цены снизились почти в половине городов, которые UBS включает в свой рейтинг. Выросли цены и риски возникновения пузырей в странах Еврозоны — на фоне увеличения доходов, низких ставок по кредитам и «бычьих» ожиданий на рынке, — а также Канаде и Гонконге.

При этом, в отличие от бума на рынке недвижимости 1980-х годов и кризиса 2008 года, аналитики UBS не наблюдают одновременного взрывного роста в кредитовании и строительстве, поэтому риски «заражения» одних рынков от других в случае, если где-то произойдёт резкая коррекция цен, рассматривают как относительно низкие.

 

Как рассчитывается индекс

Индекс UBS рассчитывается как взвешенное среднее пяти параметров: соотношения цены недвижимости к доходам и стоимости аренды, изменений в соотношении объёма жилищного кредитования и строительства к ВВП, а также индикатора, отражающего отношение цен в городе к уровню цен в стране. Этот индекс не позволяет предсказывать, когда именно лопнет пузырь на рынке и лопнет ли он вообще. Понятие «риска возникновения пузыря» в данном случае относится к высокому риску значительной корректировки цен на актив.

Как отмечают авторы отчёта, типичными признаками пузырей на рынке недвижимости, если судить по историческим данным, оказываются разрыв между ценами на жильё, с одной стороны, и локальными показателями доходов и ставок аренды, с другой, а также экономические дисбалансы, включая чрезмерные объём кредитования и активность в строительном секторе.

Значения индекса в промежутке от –1,5 до –0,5 означают, что недвижимость недооценена, показатели от –0,5 до 0,5 указывают на справедливую оценку активов, от 0,5 до 1,5 — на то, что жильё переоценено, а выше 1,5 — на риск возникновения пузыря.

Доходы и аренда

Приобрести жильё в финансовых центрах становится всё труднее. В Гонконге даже те, чей доход в два раза превышает средний доход высококвалифицированного работника сектора услуг, с трудом могут позволить себе 60-метровую квартиру. С 2008 года цены на недвижимость в городе выросли вдвое, в то время как стоимость аренды увеличилась на 15%, а доходы в реальном выражении (то есть с поправкой на инфляцию) вообще не изменились. Такое развитие событий вызвало ответ со стороны властей: недавно правительство объявило о введении налога на свободные площади в уже завершённых объектах, чтобы стимулировать девелоперов быстрее продавать квартиры и таким образом увеличить предложение на рынке. Дальнейшее усиление регулирования представляет угрозу для перегретого рынка, считают в UBS.

Сложности с покупкой недвижимости испытывают жители Лондона, Парижа, Сингапура, Нью-Йорка и Токио.

Соотношение цен на недвижимость и доходов оценивает также компания Numbeo, которая регулярно отслеживает стоимость жизни более чем в 300 городах. Индекс Numbeo рассчитывается как отношение медианного дохода домохозяйства и цены квартиры площадью 90 кв. м (выраженных в годах получения дохода). Результаты мониторинга Numbeo несколько отличаются от опубликованных UBS. Гонконг и Лондон также занимают первую и вторую строчки по этому показателю, если брать в расчёт только города из рейтинга UBS, — для них индекс равен 47 и 21 году, соответственно (2 и 20 места). А вот Сингапур оказался несколько выше Парижа — 20 против 18 лет (или 22 и 30 места). Хуже всего дела с этим показателем обстоят в столице Венесуэлы Каракасе — 153 года.

UBS также оценивает, сколько лет необходимо сдавать приобретённую квартиру в разных городах, чтобы «отбить» её стоимость. Самые высокие показатели — у Цюриха и Парижа — 36 лет. Вторую строчку делят Сингапур, Мюнхен и Гонконг — 35 лет. Быстрее всего удаётся окупить вложения в недвижимость в Чикаго (12 лет), Бостоне (16 лет) и Лос-Анджелесе (17 лет).

Для половины из городов в рейтинге этот показатель превышает 30 лет. Такие высокие значения указывают на то, что цены на недвижимость в значительной степени зависят от низких процентных ставок, отмечают в UBS, и если ставки вырастут, произойдёт резкая корректировка цен. Это уже случилось на рынке Сиднея, отмечается в обзоре.

Сказываются также особенности регулирования рынка аренды и ожидания роста цен: инвесторы ожидают, что недостаточно высокие арендные ставки в будущем будут скомпенсированы увеличением цены актива. Соответственно, если ожидания не будут реализованы, то на этих рынках владельцев недвижимости ждут убытки.

Разное недвижимость Ликбез

Читайте также на ForumDaily:

10 стран, где можно купить гражданство, и сколько это стоит

Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Нью-Йорке

Города США, где проще получить ипотеку, если у вас низкий кредитный рейтинг

5 худших штатов для богатых американцев

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию “Приоритет в показе” –  и читайте нас первыми. И не забудьте подписаться на ForumDaily Woman и на ForumDaily New York – там вас ждет масса интересной и позитивной информации. 



 
1080 запросов за 2,891 секунд.