Что нужно знать, если вы решили купить дом в США в 2025 году

Подумываете приобрести дом в этом году? Для вас есть хорошие новости: жилищный рынок-2025 наконец-то ожил после нескольких нестабильных лет. Ипотечные ставки снизились по сравнению с прошлогодними пиковыми значениями, и во многих регионах у покупателей появилось больше вариантов найти жилую недвижимость, пишет Yahoo! Finance.

Цены на жилье все еще высокие, но стремительный рост, наблюдавшийся в прошлые годы, замедлился. Если ваша цель — купить дом до конца 2025 года, то вам нужно знать о ставках, ценах и о том, как обернуть цифры себе на пользу.

Ипотечные ставки в 2025 году: ниже недавних максимумов

Для многих покупателей жилья ипотечные ставки являются главным фактором доступности. К счастью, в 2025 году они несколько снизились по сравнению с предыдущими годами. Согласно данным Freddie Mac, ставки по 30-летней фиксированной ипотеке колеблются в диапазоне 6%, что ниже пика 7,79% в октябре 2023 года.

По теме: Аренда или ипотека: в каких городах США снимать жилье намного выгоднее, чем покупать

Куда дальше пойдут ипотечные ставки, предсказать невозможно, но вот общий фон. Ипотечные ставки, как правило, следуют за доходностью 10-летних казначейских облигаций, которая в последнее время держится в диапазоне 4,2%—4,3%.

Если инфляция снизится или экономика замедлится, доходность казначейских облигаций может упасть, и ипотечные ставки последуют за ней. Если этого не произойдет, есть вероятность, что ставки по обоим инструментам вновь подскочат.

Поэтому лучший совет — не пытаться рассчитать момент, чтобы получить более выгодную процентную ставку. Вместо этого активно ищите предложения. Получайте котировки от нескольких ипотечных кредиторов в один и тот же день и сравнивайте годовую процентную ставку (APR), а не только рекламируемую. Узнайте о программах, таких как опция снижения зафиксированной ставки (rate float-down), которая позволяет получить более низкую ставку, если ставки упадут после фиксации.

Чтобы наглядно представить цифры: по ипотеке в $350 000 разница между 6,5% и 7% составляет около $117 в месяц при 30-летней фиксированной ипотеке. На первый взгляд, такая сумма кажется небольшой, но за 30 лет она выльется в более чем $40 000. Зафиксировав ставку в нужный момент, можно сэкономить стоимость нового автомобиля.

Предложения жилья в 2025 году: больше выбора

Одна из главных проблем покупателей в последние годы — недостаток предложений. В последние годы продавцы оставались на своих местах, потому что не хотели отказываться от низких ипотечных ставок и доступных ежемесячных платежей, связанных с ними, — явление, называемое «эффект фиксации ставки».

Сегодня эта блокировка ослабла. Национальная ассоциация риэлторов сообщила, что продажи существующего жилья в июле 2025 года достигли сезонно скорректированного годового уровня в 4,01 миллиона. Еще важнее, что предложение увеличилось до 1,55 миллиона домов — рост на 15,7% по сравнению с июлем 2024 года. Это соответствует примерно 4,6 месяца предложения против 4,0 месяцев год назад. Большее предложение означает, что у покупателей чуть больше возможностей, чем даже 12 месяцев назад.

(Термин «месяцы предложения» — это показатель, используемый на рынке недвижимости, чтобы оценить, насколько быстро могут быть проданы все доступные дома при текущем уровне спроса. То есть это время, за которое все дома на рынке будут распроданы, если новых домов не появится, а продажи продолжатся в том же темпе. – Прим.)

Тем временем рынок новостроек практически переполнен. Застройщики продали 652 000 домов в июле и имели в продаже 499 000 домов, что соответствует 9,2 месяца предложения. Это значительный запас по сравнению с 7,5 месяца предложения в июле 2024 года, и застройщики мотивированы продавать. Иными словами: вы с большей вероятностью увидите стимулы от застройщиков, такие как кредиты на оплату заключительных расходов, выкупы процентной ставки или даже бесплатные улучшения, что даст вам больше выгоды.
Теперь покупатели могут не спешить договариваться о ремонте или просить о помощи с оплатой заключительных расходов, особенно если объект давно находится на рынке.

Стоимость жилья в 2025 году: высокие цены, но замедлившийся рост

Если вы откладывали покупку в ожидании краха рынка жилья, вам, вероятно, придется ждать долго. Цены на национальном уровне не упали, но темпы их роста значительно ниже.

Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA) сообщило, что ежегодные цены на жилье выросли на 2,9% во втором квартале 2025 года. Национальный индекс цен на жилье Case-Shiller оказался еще мягче — показал рост на 1,9% в июне 2025 года. Оба показателя сильно отличаются от темпов роста цен, которые разочаровывали покупателей всего пару лет назад.

Однако национальные цифры отображают только часть картины. В одних городах покупатели могут столкнуться со стабильными ценами или небольшими снижениями, в других — с конкурентной борьбой. Ключ — смотреть локально. Ваш агент по недвижимости может предоставить сравнительные данные и тенденции цен для выбранного района, и эти детали имеют большее значение, чем любой национальный индекс, когда дело доходит до оценки.

Например, вы рассматриваете дом за $450 000 в Фениксе. Если сопоставимые дома в этом почтовом индексе продаются за $425 000, это ваш аргумент. Национальные данные могут указывать на рост цен, но в конкретном районе стоимость может быть снижена.

Аренда заслуживает внимания арендаторов, которые думают, продолжать ли снимать жилье или купить дом. По данным Бюро статистики труда, арендная плата за основное жилье и так называемая эквивалентная арендная плата собственника с июня по июль 2025 года выросли на 0,3%.

Эквивалентная арендная плата собственника — это способ, которым государственные статистики оценивают, сколько домовладельцы платили бы, если бы арендовали свой дом. Другими словами, это заменитель стоимости жилья для двух третей американцев, которые владеют жильем, а не арендуют его. В настоящее время национальная эквивалентная арендная плата собственника примерно на 4,1% выше, чем год назад.

Что это значит для вас? Проще говоря, расходы на жилье все еще растут быстрее, чем общая инфляция. Если ваш арендодатель ежегодно повышает арендную плату, вы это наверняка ощущаете. Для потенциальных покупателей постоянно растущая арендная плата может сделать фиксированный ипотечный платеж привлекательным, даже если сегодняшние ставки не кажутся выгодными, потому что он фиксирует большую часть вашего ежемесячного бюджета.
Вот пример: если вы платите $1500 в месяц за аренду, рост на 4,1% добавит примерно $60 к ежемесячному платежу. За год это $720, потраченных впустую, без накопления капитала в виде собственного жилья. Умножьте это на несколько лет, и аргументы в пользу покупки — даже при высоких процентных ставках — могут стать более весомыми.

Итак, что нужно сделать, чтобы купить дом на этом рынке до того, как наступит Новый год?

Ипотечная математика важна как никогда

Не смотрите только на процентную ставку в объявлении; обратите внимание, сколько стоит ее получение. Кредиторы часто рекламируют ипотечные ставки с большим количеством включенных баллов. Баллы по ипотеке (discount points) — это необязательные комиссии, которые вы платите авансом, чтобы снизить процентную ставку. Платеж в размере 1% от общей суммы кредита обычно означает снижение ставки на 0,25%.

Допустим, вы подаете заявку на ипотеку в $300 000, и кредитор рекламирует ставку 6,25%. При ближайшем рассмотрении вы понимаете: эта ставка включает один дисконтный балл, то есть в конечном итоге при закрытии вы заплатите дополнительно $3000, чтобы получить эту ставку. Если вы решите не платить за балл, ваша ставка составит 6,5%.

Стоит ли платить за баллы, зависит от того, как долго вы планируете оставаться в доме. Если собираетесь жить там десятилетиями, снижение ставки может быть выгодным вложением. Однако если вы собираетесь рефинансировать или переехать через несколько лет, возможно, вы никогда не отобьете эти затраты.

Сравните преимущества покупки нового и существующего жилья

У застройщиков сейчас много предложений, поэтому вы можете получить такие бонусы, как улучшения в дизайне, снижение ставок или кредиты на оплату заключительных расходов. Новостройки предлагают современные планировки и энергоэффективность, но учитывайте дополнительные расходы, такие как взносы в ассоциацию домовладельцев (HOA) и плату за земельные участки.
Существующие дома могут стоить дешевле и иметь уже сложившуюся инфраструктуру, такую как парки, удобный доступ к магазинам и школам. При большем количестве домов на рынке продавцы бывают более открыты к переговорам о цене.

Обратная сторона? Старые дома могут потребовать обновления или большего ухода, поэтому включите эти расходы в бюджет при сравнении вариантов.

Планируйте бюджет не только на ипотеку

Когда вы думаете о ежемесячном платеже по ипотеке, то можете учитывать только основную сумму и проценты. Однако в состав платежа входят и другие факторы.

Страхование жилья и налоги на имущество увеличат ваш ежемесячный платеж по ипотеке, поэтому важно получить котировки заранее. В зависимости от обстоятельств вам может понадобиться ипотечное страхование. Возможно, придется скорректировать целевую цену покупки дома, чтобы быть уверенным, что платеж будет вам по силам.

Не истощайте свои сбережения только ради 20% первоначального взноса

Вы вправе внести от 0% до 3,5% с помощью специализированных ипотек, таких как кредиты VA и FHA. Во многих случаях можно даже получить обычный кредит всего с 3% первоначального взноса.

Идеальные 20% первоначального взноса означают, что вам не придется платить за частное ипотечное страхование (PMI) при обычной ипотеке. Однако гораздо важнее иметь денежные резервы на непредвиденные расходы или ремонт.

Своевременная фиксация ставки имеет решающее значение

Если вы планируете купить дом до конца года, крайне важно вовремя зафиксировать ипотечную ставку. Стандартные фиксации обычно действуют 30–60 дней. Это значит, что покупатели, заключающие контракт в октябре или ноябре, могут рассмотреть вариант продленного периода фиксации.

Всегда проверяйте стоимость продления фиксации. Некоторые кредиторы предлагают привлекательные ставки, но добавляют высокие комиссии за продление, особенно при длительных сроках.

Невозможно рассчитать рынок недвижимости — нет гарантии, что ставки повысятся или понизятся на следующий день. Зафиксировать ставку в правильный момент — это скорее вопрос планирования, чтобы срок фиксации не истек, пока вы готовитесь к покупке дома.

Вам может быть интересно: главные новости Нью-Йорка, истории наших иммигрантов и полезные советы о жизни в Большом Яблоке – читайте все это на ForumDaily New York

Нет ничего постыдного в том, чтобы подождать с покупкой

Конечно, приобретение дома до конца 2025 года не каждому подойдет. Если ваш бюджет невелик, даже с учетом уступок продавца и снижения ставок, или если вы не уверены в стабильности своей работы, подождать может быть разумнее. Аналогично, если в вашем регионе увеличивается количество предложений и среднее время продажи объекта, вполне возможно, что в 2026 году вы найдете более выгодные варианты.

Еще одна причина не спешить – планы на серьезные изменения в жизни, такие как создание семьи, смена семейного положения или работы. В таких случаях гибкость может быть ценнее, и с ипотекой спешить не стоит. Будьте уверены, дома найдутся и в следующем году.

Читайте также на ForumDaily:

Десять городов мира, где неоправданно дорогая недвижимость: пять из них — в США

Десять способов, как мы выбрасываем деньги на ветер в 2025 году

Семь ошибок, которые люди совершают при покупке дома в США

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.