У США рекордно дороге житло і неймовірно багато безхатченків: що не так з ринком нерухомості в Америці

У США рекордно дороге житло та рекордно багато безпритульних. Одна з причин цього – расизм. Американські міста будувалися в епоху расової та соціальної сегрегації — і досі борються з пережитками минулого.медуза».

Фото: IStock

Нинішні проблеми американських міст є спадщиною сегрегаційної політики XX століття. Сучасна подоба американських міст — офісні «даунтауни» в центрі та одноповерхові передмістя — наслідок цілеспрямованої політики, заснованої на расовій сегрегації.

Расове та соціальне розшарування

Цей процес розпочався через урбанізацію кінця XIX століття. Промислова революція призвела до різкого зростання щільності міського населення, антисанітарії та злочинності. Через винахід ліфтів, насосів, сталевих каркасів та громадського транспорту міста стали збільшуватися не тільки вшир, а й угору.

За темою: Як живуть бездомні в США: непроста історія одного чоловіка

Міста приваблювали численних єврейських мігрантів, жителів Східної та Південної Європи, а також афроамериканців із південних штатів.

Влада мегаполісів стала розділяти їх на зони ексклюзивного користування, наприклад, відокремлюючи житлові райони від промислових. Біле населення почало використовувати ці правила для відокремлення від мігрантів. Коли прямі сегрегаційні закони були визнані неконституційними, престижні райони стали визначати як зони для будівництва окремих будинків для кожної сім'ї — такі не могли собі дозволити ні бідняки, ні мігранти, ні афроамериканці.

Після Другої світової війни на вигляд американських міст почала впливати і масова автомобілізація: тепер від заміського будинку до роботи можна було дістатися досить короткий час. У середині 1950-х за президента Дуайта Ейзенхауера було прийнято програму масового будівництва автомобільних трас між штатами. У перші 20 років її дії через прокладання доріг примусове переселення зазнали близько мільйона людей.

Щоб скоротити економічні та політичні витрати будівництва, траси найчастіше проводили через райони проживання мігрантів та небілого населення. Багато шосе відокремили «білі» райони від місць, де жили бідніші американці.

Округи, виділені на будівництво окремих будинків, стали розширюватися, заповнюючи передмістя. Білі американці почали перебиратися туди, а переїзду решти городян заважала дискримінаційна система кредитних рейтингів і так звані «расові ковенанти», які забороняють продаж будинків представникам певних рас чи національностей. Багато хто з них був змушений залишатися в межах міст, у старих і застарілих багатоповерхових будинках.

Через від'їзд білого населення та зниження податкових надходжень, такі райони ставали лише біднішими і не могли достатньою мірою фінансувати соціальну інфраструктуру та школи. Низька якість освіти не давала жителям здобути гідну роботу, створюючи замкнене коло бідності. Багато районів перетворилися на депресивні гетто з високим безробіттям і злочинністю, що зашкалює.

Місцева влада переставала розвивати громадський транспорт і намагалася зробити міста зручними виключно для автомобілістів, що живуть у передмісті. Новою вимогою при будівництві стало виділення місць для паркування. У 1950-1980-х роках влада стала примусово вилучати землі для паркувань, через що нерідко під знесення йшли і житлові будинки. Зараз паркування займають від 20% до 30% території багатьох міст на кшталт Детройта, Луїсвілля, Фінікса та Далласа.

Розсічення районів призвело до розпаду місцевих угруповань, а початок першої хвилі деіндустріалізації міст призвело до занепаду багатьох округів. Перенесення виробництв до заміських промзон ускладнило життя мешканців багатоповерхових районів, змушуючи їх витрачати час на дорогу і транспорт. Це призвело до нового витку зростання безробіття та злиднів.

Поганий стан міст породило політику "міського відродження". Місцева влада спробувала знизити щільність населення, віддаючи землі для будівництва будинків на одну сім'ю, а федеральний уряд надавав гранти на будівництво інфраструктури на кшталт лікарень, університетів та шкіл. Це дозволило відродити цілі райони і залучити до міст багаті сім'ї — але сотні тисяч жителів неблагополучних районів були піддані примусовому переселенню.

Інвестиції в неблагополучні райони породили нове замкнене коло: чим кращими були умови життя, тим непідйомнішою ставала оренда для старих мешканців цих кварталів. Цей ефект посилювався і за рахунок припливу тих, хто вирішив повернутися з передмість до облагороджених центральних частин мегаполісів. Старе старе житло проходило через реновацію, кількість робочих місць зростала, а злочинність знижувалась — але ті, хто жив у цих районах давно, видавлювалися все далі й далі від центру.

Цей процес — джентрифікація — торкнувся багатьох американських міст на кшталт Атланти, Бостона, Чикаго, Філадельфії, Вашингтона та Детройта. Але найбільш помітним прикладом став Сан-Франциско та його місто-супутник Окленд, куди масово переїжджали фахівці, зайняті у технологічному секторі Кремнієвої долини.

Таким чином політика поділу міст на зони, постраждалими від якої раніше були переважно бідні та небілі городяни, почала негативно впливати на всю країну. Дефіцит житла стримує економічне зростання, знижує продуктивність праці та соціальну мобільність, збільшує кількість безпритульних.

"Спадщина" сегрегації

Дефіцит житла призвів до різкого зростання вартості оренди. Найсильніше це б'є по молодих американців — третина з них вважає покупку нерухомості нездійсненною мрією.

Незважаючи на те, що расова сегрегація була заборонена 70 років тому, а міста і штати десятиліттями намагаються позбавитися її наслідків, багато проявів закладеного тоді розшарування зберігаються досі. Райони одного міста можуть відрізнятися за всіма можливими параметрами: від середньої тривалості життя та ризику хронічних захворювань до чистоти повітря та навіть середньої температури.

До того ж, суворе зонування будівництва зберігається в багатьох американських містах. У Лос-Анджелесі під будинки однієї сім'ї відведено 75% землі, у Сіетлі — 81%, у Сан-Хосе — 94%. У цих містах вартість малоповерхових будинків сягає кількох мільйонів доларів, а земельні ділянки під будинками через дефіцит стають цінним активом власними силами.

До того ж, за планами будівництва багатоквартирних будинків б'ють суворі житлові кодекси, які визначають кожен аспект будівництва.

У деяких муніципалітетах з так званою дискреційною перевіркою будь-які, навіть найменші особливості кожного проекту, має окремо погоджувати місцевий уряд. Вдарила по девелоперах і криза 2008 року, темпи будівництва не відновилися досі.

За різними оцінками, США не вистачає приблизно від 1,5 до 6 мільйонів одиниць житла.

Вам може бути цікаво: головні новини Нью-Йорка, історії наших іммігрантів і корисні поради про життя в Великому яблуці - Читайте все це на ForumDaily Нові Йорк.

Дефіцит спричинив різке зростання вартості оренди: лише за 2021–2022 роки вона збільшилася на 25%. У середньому американцям потрібно заробляти не менше $24 за годину, щоб дозволити собі оренду двокімнатної квартири. При цьому федеральний рівень мінімальної оплати праці з 2009 року становить лише $7,25 за годину і навіть у найпрогресивніших штатах не перевищує $17. У Сан-Франциско для оренди квартири необхідно заробляти не менше $51 — за мінімальної зарплати $18 на годину. Через це багато хто знімає житло за містом, а деякі робітники приїжджають до своїх фабрик на світанку, щоб встигнути припаркуватися та поспати кілька годин у машині.

Оплата житла стає все більш обтяжливою статтею бюджету домогосподарств. У першому кварталі 2023 американці витрачали на оренду в середньому близько 30% доходів. Навіть незважаючи на зниження інфляції, ціни на оренду залишаються головним драйвером зростання цін, а доходи американців не встигають за орендною платою, що зростає.

Купити власне житло також стає дедалі складнішим. З 50 найбільших міст іпотека вигідніша за оренду лише в чотирьох. Середня вартість будинку досягла $419 тисяч, що на 40% вище, ніж у січні 2020 року.

При цьому ціни зростають із помітним випередженням витрат на будівництво, хоча вартість будівельних матеріалів та праці також збільшується.

Особливо це помітно у місцях із високим попитом на нерухомість: з 1980 року ціна житла у нью-йоркській агломерації зросла на 706%, ціни на споживчі товари – на 376%, а зарплати – на 326%. У районі затоки Сан-Франциско ціни зросли ще сильніше – на 932%.

Найсильніше це б'є по молодих американців: серед народжених після 2000 року 34% вважають купівлю житла нездійсненною мрією, а середній вік людей, які вперше купують нерухомість, зріс до рекордних 36 років. На цьому фоні молодь все частіше відкладає покупку житла. Вперше з 1940-х років частка американців віком від 18 до 29 років, які живуть із батьками, перевищила 45%.

Зростання цін на оренду корелює і зі збільшенням числа безпритульних. Каліфорнія та Нью-Йорк, особливо їхні великі міста, на зразок Сан-Франциско, Лос-Анджелеса та Нью-Йорка, лідирують і за дорожнечею житла — і за кількістю людей, які змушені жити на вулицях.

Проблема безпритульних

Багато хто з безпритульних втратив житло в останні роки — на тлі пандемії, високої інфляції та епідемії наркозалежності.

За даними федерального міністерства житлового будівництва та міського розвитку, кількість безпритульних американців у 2023 році перевищила 650 тисяч осіб. Це найвищий показник із 2007 року, коли чиновники почали вести таку статистику. До такого зростання призвели локдауни під час пандемії коронавірусу, рекордна за останні 40 років інфляція, зростання цін на житло, епідемія наркозалежності та недоступність психіатричної допомоги.

Найдраматичнішим прикладом американської проблеми бездомності, що випливає з помилок житлового планування, стала ситуація в Сан-Франциско. За найскромнішими оцінками місцевої влади, майже вісім тисяч мешканців міста живуть на вулицях, більш ніж у половини з них немає доступу до притулків чи нічліжок. Наметові містечка можна зустріти у самому центрі Сан-Франциско.

Перед листопадовим візитом голови КНР Сі Цзіньпіня (він приїхав на саміт організації АТЕС) влада міста провела кампанію із зачистки центру міста від безпритульних та прибирання вулиць. Частину безпритульних влаштували до притулків, а основну масу перемістили на віддалені від центру вулиці. Відразу після закінчення саміту та зняття оточення безхатченки повернулися на колишні місця.

В одній Каліфорнії на вулицях живе 180 тисяч людей, а половина американських безпритульних припадає на великі міста у чотирьох вкрай ліберальних штатах: крім Каліфорнії це Нью-Йорк, Орегон та Вашингтон. Більшість мерів мегаполісів обрано від Демократичної партії — тож чим гострішою стає проблема бездомності, тим частіше республіканці звинувачують у ній лібералів.

На думку консерваторів, толерантність міської влади до безпритульних веде до зростання злочинності. Республіканці звинувачують демократів у небажанні боротися з проблемою, незважаючи на наявність ресурсів, і закидають готовність зачищати вулиці лише на час візиту іноземних гостей. Деякі навіть пропонують криміналізувати деякі види бездомності. Наприклад, Дональд Трамп пропонує заарештувати всіх бездомних та дати їм вибір між тюремним ув'язненням та лікуванням у таборах за межами міст.

Ліберали у відповідь наполягають, що силові заходи боротьби з бездомністю безуспішні та не сприяють вирішенню проблеми. Натомість вони пропонують фокусуватися на соціальній підтримці бездомних, на зразок нещодавньої пілотної програми безумовного базового доходу в Сан-Франциско, яка показала певні успіхи. Вони також звертають увагу, що ситуація з бездомністю відрізняється від міста до міста: у Нью-Йорку зі 100 тисяч безпритульних лише 5% не мають доступу до шелтерів та іншого тимчасового житла, а в техаських Далласі та Х'юстоні, які також очолюють демократи, бездомність знижується .

Втім, катастрофічне зростання кількості безпритульних у Каліфорнії переважує поліпшення ситуації в інших штатах — і загальна кількість американських міст, що живуть на вулицях, зросла в 2023 році на 12%. Основний приріст припав на людей, які зазнали бездомності вперше, а з 650 тисяч лише 143 тисячі – «хронічні безпритульні». На 16% побільшало бездомних сімей. Зросла і кількість людей похилого віку бездомних, які опинилися на вулиці: люди віком 55 років і старші становлять близько 20%. При цьому переважна більшість людей, які вперше опинилися на вулиці, стали безпритульними через різке зростання вартості житла.

Хто гальмує реформи

Містобудівним реформам опираються насамперед власники дорогого житла — через побоювання, що зміни знизять вартість їхньої нерухомості.

Вплив урбаністів на вигляд американських міст був обмежений не тільки склепіннями правил, а й запеклими протестами мешканців. Так, усю другу половину XX століття США проходили так звані «автострадні бунти» з вимогою змінити плани прокладання швидкісних доріг.

Культура опору будівництву стала найважливішим фактором містобудівної політики і отримала назву NIMBY. Спроби підвищити щільність забудови на зразок зведення котеджів на кілька сімей або малоповерхових багатоквартирних будинків — не говорячи вже про будівництво висоток — почали стикатися з жорстоким опором мешканців.

На тлі зростання цін на житло в 1970-х нерухомість стала важливим фінансовим активом, і домовласники почали серйозніше ставитись до всього, що могло б йому зашкодити. Мешканці посилалися на так звані закони про незручності, щоб не допустити будівництва похоронних бюро або встановлення сонячних батарей поблизу своїх будинків. А в 1980-х і 1990-х роках популярними стали житлові комплекси з обмеженим в'їздом. Мешканці колективно контролювали різні аспекти їхнього вигляду на зразок естетики газонів та можливості володіти домашніми тваринами. Як правило, такі комплекси дуже однорідні за соціальним та расовим складом.

Оскільки будь-яке підвищення поверховості та густини забудови призводить до зниження середніх цін на житло в районі, жителі мобілізуються як для протестів на громадських слуханнях, так і для кампаній житлових товариств у масштабі цілих штатів. Наприклад, у Каліфорнії вони намагаються організувати референдум для скасування недавніх законів, які б дозволили будівництво малоповерхових будинків на кілька сімей у зонах, відведених під котеджі. Спроби спрощення правил будівництва доступного житла через протести провалилися у Нью-Йорку та Колорадо.

Серед активістів NIMBY приблизно рівна кількість людей як із консервативними, так і ліберальними поглядами. Участь у русі швидше корелює із вартістю нерухомості: чим вона дорожча, тим активніше мешканці борються з ущільненням. Захист цінних активів змушує різних людей відмовлятися від своїх поглядів: як тільки мова заходить про будівництво в їхньому районі, консерватори перестають відстоювати ринкові свободи, а ліберали забувають про боротьбу з расизмом і допомогу бідним. Саме в ліберальних штатах на кшталт Каліфорнії та Нью-Йорка, де найбільш гостро постає проблема дефіциту житла, містобудівні реформи правил застрягли у місцевих парламентах.

Це виглядає тим більше дивно, що аргументи NIMBY – наприклад, що поява доступного житла привабить «менш благополучних» мешканців – часто ставали пристойною формою для расистських та сегрегаціоністських поглядів. У районах, де мешкають переважно білі американці, через протести досі набагато більше обмежень на використання землі. А акції NIMBY спрямовані проти будівництва будівель, в які найчастіше заселяються мігранти та афроамериканці: бюджетного житла, більш висотних будівель чи будинків з невеликою площею квартир. Борються активісти і зі створенням шелтерів для безпритульних, серед яких є багато небілих людей.

При цьому жителі мегаполісів майже завжди обирають мерами демократів, і виходить, що найбагатші з ліберальних виборців стають головною перешкодою для реалізації програм будівництва доступного житла. Одночасно активістів NIMBY дедалі частіше підтримують праві політики. Так, у 2020 році Трамп назвав спроби федерального уряду впливати на містобудівні правила "ультраліберальним диктатом" та спробою "бюрократів вказати, де і як люди повинні жити". Відомий телеведучий Такер Карлсон звинувачував демократів у бажанні «знищити передмістя».

За реформи, які можуть зменшити ціни на житло, виступають як ліві, так і лібертаріанці. Багато їхніх ініціатив приймаються штатами — але в масштабах країни проблема залишається гострою.

Тепер, на тлі різкого зростання цін на житло та рівня бездомності, став формуватися і протиборчий рух під назвою YIMBY, який намагається стимулювати житлове будівництво та досягти пом'якшення законів про зонування. Воно поєднує як лівих та ліберальних активістів, які вважають, що житло має бути доступним, а закони про зонування мають бути переглянуті як релікт расової сегрегації, так і ринковиків та лібертаріанців, які виступають проти державних обмежень на будівництво житла. Водночас вони розробляють ініціативи та лобіюють їх на місцевому рівні: у 2023 році у 23 штатах внесли понад 200 законопроектів, пов'язаних із реформами житлового будівництва.

Крім ціннісних, активісти наводять економічні аргументи на користь збільшення щільності забудови міст. Так, лібералізація законів про зонування має призвести до значного зростання американської економіки — за різними оцінками через обмеження країна втратила від 9% до 36% ВВП. До того ж, через зростання витрат на житло в американців залишається все менше коштів на інші витрати. Дорога оренда заважає мобільності працівників: вони відмовляються від переїзду до мегаполісів і залишаються у менш продуктивних регіонах та секторах. Відповідно до досліджень, при подвоєнні населення міста продуктивність роботи кожного з мешканців зростає на 2%.

Активісти YIMBY відзначають інші ефекти заборон будівництва. Наприклад, зростання вартості житла на 10% призводить до падіння народжуваності приблизно на 1,3%. Вуглецевий слід кожного мешканця мегаполісу набагато нижчий від середнього. А автомобілізація залишається одним із драйверів зростання ожиріння серед дорослих з 10% на початку 1960-х до 42% у 2020 році. На щільно забудованому Манхеттені частка людей з ожирінням вдвічі нижча, ніж у середньому у країні.

Аргументи активістів YIMBY допомогли їм домогтися затвердження реформ у багатьох штатах. У Каліфорнії було ухвалено відразу 56 законів, що спрощують будівництво житлових будинків. Декілька аналогічних законопроектів було прийнято в Род-Айленді та Вермонті. У Техасі, Монтані та Флориді реформи підтримали навіть політики-республіканці.

Правила землекористування США визначають муніципалітети, а федеральні влади можуть вплинути ними лише з допомогою непрямих заходів. Ще за Барака Обами у Вашингтоні розглядали програму стимулювання будівництва житла, подібні заходи пропонували і за Трампа — але тоді Білий дім відмовився від своєї ж реформи. У 2019 році YIMBY Act, що пов'язує отримання федеральних житлових грантів із реформою зонування, провалився у сенаті.

Адміністрація Джо Байдена намагалася провести цілий комплекс заходів щодо стимулювання будівництва житла. До пакету входило спрощення будівництва будинків для незаможних орендарів та виділення $10 мільярдів муніципалітетам, які реформують свої закони про зонування територій — у пресі їх називали «грантами YIMBY». Але після погодження з конгресом у бюджеті з цією метою залишилося лише $85 мільйонів. Білий дім також радив штатам використовувати для розвитку житлового сектора виділені ним під час пандемії коронавірусу кошти.

Експерти впевнені, що подолання кризи дефіциту житла вимагатиме від уряду окремої, масштабної та цілеспрямованої реформи. Щоб провести такий пакет через конгрес, руху YIMBY доведеться домогтися її включення до порядку денного обох партій.

Читайте також на ForumDaily:

Скільки витрачають на продукти жителі різних штатів Америки: рейтинг найдорожчих та найдешевших міст та регіонів

Як вибрати імміграційного адвоката і уникнути шахрайства

Що і коли купувати в США: гід по американським розпродажів

Хочете більше важливих та цікавих новин про життя в США та імміграцію до Америки? - Підтримайте нас донатом! А ще підписуйтесь на нашу сторінку в Facebook. Вибирайте опцію «Пріоритет у показі» і читайте нас першими. Крім того, не забудьте оформити передплату на наш канал у Telegram  і в Instagram- там багато цікавого. І приєднуйтесь до тисяч читачів ForumDaily Нью-Йорк — там на вас чекає маса цікавої та позитивної інформації про життя в мегаполісі.