Почему тем, кто впервые покупает дом в США, необходим риелтор

Приобретение недвижимости в Калифорнии – заветная мечта многих иммигрантов. Между тем, иметь собственный уютный уголок, окруженный живописными пейзажами, – это более реальная цель, чем может показаться на первый взгляд, а приобретение своего дома зачастую может оказаться выгоднее, чем аренда жилья.

Фото: Depositphotos

Однако специалисты по сделкам с недвижимостью подчеркивают: чтобы купить дом на максимально выгодных условиях, необходимо воспользоваться помощью опытного риелтора. Это не только выгодно, но и не требует от покупателя никаких затрат. Дело в том, что по американским законам труд риелторов оплачивается из расчета комиссии с продажи дома, которую платит продавец. Таким образом, покупатель вообще не оплачивает услуг риелтора, представляющего его интересы.

Термитный секрет

Семья эмигрантов из России давно мечтала о собственном доме в районе Сан-Франциско Bay Area. В качестве риелтора они пригласили Лилию Гарипову, имеющую опыт работы в сфере недвижимости более 14 лет и работающую как с русскоязычными, так и с англоязычными клиентами. Лилия смогла не только найти подходящий дом, но и помогла со всей сопутствующей документацией, включая организацию инспекции состояния жилья. В результате эксперты выявили небольшие трещины на фундаменте. Решив помочь покупателям выявить все нюансы и возможные затраты, Лилия позвонила в компанию, проводившую инспекцию, чтобы выяснить, сколько может стоить ликвидация трещин. Неожиданно в процессе разговора представитель инспекционной организации упомянул, что ранее владелец этого же дома заказывал у них услугу, чтоб проверить наличие термитов.

«По закону, если подобная инспекция проводилась, продавец обязан предоставить покупателю информацию об этом. Однако никто даже не упоминал об этом факте, что само по себе является нарушением закона. Узнав об инспекции, я потребовала немедленно выслать ее отчет. Разумеется, представитель продавца сразу же предоставил его нам, поскольку прекрасно знал – в случае отказа ему грозит судебное разбирательство. Факт наличия термитов позволил нам снизить стоимость дома. Также мы заключили дополнительное соглашение, возлагающее на продавца обязанность провести все необходимые работы по выведению термитов. В итоге эти работы проводил покупатель, однако продавец полностью возместил нам все затраты на потребовавшийся ремонт», – рассказывает Лилия.

Фото из личного архива Лилии Гариповой и Стива Цветкова

По ее словам, продавец или его агент не часто скрывают информацию, которую они обязаны указать по закону, но могут искажать или замалчивать менее значительные факты, к примеру, количество покупателей на дом.

«Например, продавец хочет продать недвижимость по завышенной цене и говорит, что у него уже есть пятеро покупателей, претендующих на дом. Однако затем выясняется, что мой клиент – его единственный покупатель, и оснований для завышения стоимости дома нет», – рассказывает Лилия Гарипова.

Юридические тонкости

Выявление правдивой информации, влияющей на снижение цены, и умение договориться о сделке на максимально выгодных для клиента условиях – это лишь одна из причин, почему при покупке дома всегда лучше обращаться к помощи риелтора.

«Во-первых, мы помогает найти объект, наиболее подходящий под пожелания клиента. Во-вторых, самые большие трудности, с которыми сталкиваются покупатели, – это обилие юридических документов. Договоры, отчеты инспекций и другие документы написаны специфическим языком, со множеством специальных терминов. Люди, не имеющие опыта в этой сфере, просто не знают, на какие нюансы нужно обращать внимание и что они означают на практике. Я всегда разъясняю людям содержание текстов, если это требуется, обращаю их внимание на какие-то тревожащие моменты из отчетов инспекций, объясняю, какие дополнительные издержки это может повлечь. Американские риелторы далеко не всегда соглашаются взаимодействовать с третьими лицами, и потому не всегда могут эффективно разрешать возникающие трудности», – поясняет Лилия.

Не меньше, чем в риелторе, покупатели нуждаются в услугах брокера по вопросам займа и ипотеки (loan broker). Он помогает найти максимально выгодные процентные ставки по ипотеке и подобрать подходящий банк, взаимодействуя с несколькими банками одновременно. К примеру, партнер Лилии Гариповой, loan broker Стив Цветков, взаимодействует более чем с 50 банками и ориентируется во множестве правил, а также регулирующих документов, действующих в каждом из них.

«Сейчас люди довольно часто ищут выгодные для себя условия ипотеки через Интернет. Однако эти цифры могут существенно отличаться от реальных процентов. Дело в том, что суммы, указанные онлайн, часто рассчитывают без учета каких-либо существенных условий, которые затем возникают на практике. Также бывает, что покупатель может столкнуться с ситуацией, когда он не подходит под конкретную программу, которую выбрал для себя на сайте. К тому же клиенты часто не знают, как составлять документы на получение займа и какие моменты желательно или нежелательно отражать в них», – делится секретами Стив. К слову, услуги брокера по ипотеке также абсолютно бесплатны для покупателя.

Фото из личного архива Лилии Гариповой и Стива Цветкова

Подводные камни строительства

Также риелторы проводят маркетинговый анализ стоимости жилья и могут подсказать клиенту, какую цену лучше всего предложить при переговорах. Если же вы планируете приобрести дом на этапе его строительства, вам особенно необходим риелтор. Не будучи специалистом в строительстве, вы не сможете оценить обоснованность условий, которые выставляет вам строительная фирма и ее агент. При этом, если вы приходите на первые переговоры без риелтора, ваши интересы начинает представлять агент строительной компании, и сменить его в процессе вы уже не сможете. Понятно, что интересы его компании будут для такого человека первичнее, чем ваши. Именно поэтому важно сразу же прийти со своим риелтором, который не позволит строителям диктовать невыгодные для вас условия.

«Один раз мои клиенты настаивали на том, чтобы купить дом у конкретного строителя, потому что им очень хотелось иметь ванну на первом этаже – именно так, как предлагала эта строительная фирма. Они подписали бумаги под конкретный план, но затем, когда мы пришли посмотреть сделанную работу, оказалось, что на месте ванны расположен шкаф. С момента заключения договора прошло уже более 30 дней, мои клиенты успели внести депозит на $15 тысяч, и выйти из этой сделки было очень трудно. Строители просто игнорировали емэйлы моих клиентов и мои звонки. Тогда мне пришлось обратиться к юристу нашей компании, он составил грамотное письмо и отправил его высшему руководству строительной фирмы. После этого они позволили моим клиентам расторгнуть сделку и забрать депозит без каких-либо издержек для них», – приводит пример Лилия.

Это не единственный случай в практике Лилии Гариповой, когда профессиональные действия риелтора помогали клиентам выйти из сделки без судебного разбирательства и вернуть внесенный депозит.

Фото из личного архива Лилии Гариповой и Стива Цветкова

Коммунальные платежи

Еще одним фактором, который иногда встает между покупателем и его будущим жильем, может стать управляющая компания в случаях, когда речь идет о покупке квартиры или дома в кондоминиуме. В частности, если коммунальные платежи (HOA) резко возрастают, это может подтолкнуть владельцев к продаже даже полностью устраивающего их жилья. Лилия Гарипова разъясняет: стопроцентно предсказать поведение управляющей компании нельзя, однако существуют факторы, которые помогут просчитать риски.

«Я проверяю, есть ли у компании резерв и имеются ли текущие судебные процессы. В случае наличия таких процессов возможно, что компания будет покрывать судебные издержки за счет повышения коммунальных платежей. И наоборот, если у компании скопился большой резерв, это означает, что им не нужно поднимать HOA, чтобы исправлять возникающие проблемы – к примеру, починить крышу. Если же резерв нулевой, а здания находятся в аварийном состоянии, повышение платежей в ближайшие годы весьма вероятно», – поясняет Лилия.

Это лишь несколько примеров того, почему при первой покупке дома просто необходимы опытный риелтор и loan broker. Стив и Лилия уверяют: с их опытом и знанием рынка мечта о собственном домике в Сан-Франциско Bay Area вполне может стать реальностью.

Встретиться с русскоязычной командой риелторов в Сан-Франциско в непринужденной обстановке за бокалом вина и задать все интересующие вас вопросы можно будет на мастер-классе, который состоится 12 октября.

Также связаться со специалистами можно по телефонам:

• Steve Tsvetkov — (925) 594-2520
• Lily Garipova — (415) 910-3958

Читайте также на ForumDaily:

Подводные камни покупки и продажи жилья в США: риелторы ответили на вопросы читателей ForumDaily

Как правильно съезжать с квартиры в Америке, чтобы не платить штрафы

31 город в США, где купить дом дешевле, чем арендовать

Лучшие города для покупки первого дома в США

Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? — Поддержите нас донатом! А еще подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию «Приоритет в показе» —  и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram  и в Instagram— там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily New York — там вас ждет масса интересной и позитивной информации о жизни в мегаполисе.