АҚШ-та үйді қалай сатып алуға болады

Америкада жылжымайтын мүлік сатып алу күрделі және кейде түсініксіз процесс. Мұнда бір ғана ескерту бар: сіз сатушы алғысы келетін соманы төлеуге дайын болсаңыз да, бұл үй сатып ала аласыз дегенді білдірмейді. «Форум» Америкада жылжымайтын мүлік сатып алудың барлық қателері туралы айтады және оларды қалай айналып өту керектігін айтады.

Баспана алу процесін бірнеше кезеңге бөлуге болады.

1. Брокерді таңдау

Потенциалды жылжымайтын мүлік сатып алушысының алдында тұрған бірінші сұрақ: сізге шынымен брокер керек пе немесе мұны өзіңіз жасай аласыз ба?

Егер сіз жылжымайтын мүлік жөніндегі маманның қызметтерін үнемдей отырып, өз бетіңізше жалдауға болатын пәтер іздей алсаңыз, онда сіз әлі де брокерсіз үй сатып алмауыңыз керек. Жақсы брокер клиентті процестің барлық кезеңдерінде - қай аймақта тұру керектігін шешуден бастап мәмілені жасауға дейін сүйемелдейді. Брокер сізге қалаған қаладағы жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері туралы айтып береді, аймаққа кеңес береді, мектеп рейтингтерін қарастырады, банктен несие алуға көмектеседі, сатушымен сауатты келіссөздер жүргізеді, заңгер табуға көмектеседі, және тағы басқалар. Көп нәрсе сіздің брокеріңіздің қаншалықты жақсы екеніне байланысты, сондықтан таңдауыңызды жауапкершілікпен жасаңыз - достарыңыз бен таныстарыңыздан сұраңыз, Интернеттегі брокердің жұмысы туралы шолуларды қараңыз, осы адаммен қаншалықты ыңғайлы екеніңізді сезініңіз.

Хьюстондағы (Техас) Анастасия Зайцева Америка Құрама Штаттарына Ресейден күйеуімен бірге жұмыс визасымен келді. Ұзақ уақыт бойы жұмыс беруші компания үйінің жалдау ақысын төлеп келген. Үйдің ақысын төлеуге тура келген кезде, отбасы үй сатып алу туралы ойлады, өйткені жалға алу құны ипотекалық несие төлемінен гөрі шыға бастады. Жұмыс беруші өз брокерін қызметкерлерге ұсынды, алайда жігіттер оның қызметтерінен бас тартып, өздері білген және өз жұмысына сенімді брокерден үй сатып алуды шешті.

Мария Погарская, делдал Нью-Йорктегі Эванс компаниясыжақында Орталық саябақтың жанындағы пентхаус 20 миллион долларға сатылды, жылжымайтын мүлік саласының мамандарымен жұмыс істеудің артықшылықтарын сипаттайды: «Сіз бірінші / екінші / үшінші пәтеріңізді сатып жатырсыз, мен 200-ші келісімімді жасап жатырмын. Іздеу барысында сіз 10-20 пәтерді қарадыңыз, мен олардың мыңын көрдім. Сіз өзіңіздің алғашқы заңгеріңізді іздеудесіз, мен ондаған адвокаттармен жұмыс жасадым. Сіз алғашқы несиеңізді аласыз, мен барлық клиенттеріме несие алуға көмектестім. Мен осы тәжірибенің барлығын өз клиенттеріммен бөлісемін ».

Нью-Йорктегі брокер Мария Погарскаяның пәтерді 20 миллион долларға сату тәжірибесі бар. Жеке мұрағаттағы фотосуреттер.

Ең бастысы, сатушы сіздің брокеріңізге өзі сияқты комиссия төлейді. Бұл жағдайда әрбір агент өз клиентінің мүддесін білдіреді. Мүдделер қақтығысын болдырмау үшін брокер бір уақытта сатып алушыны да, сатушыны да білдіретін жағдайларды болдырмау керек.

Мысалы, 2011 жылы Нью-Йорк штаты енгізілді арнайы формаәр агент не істеу керектігін түсіндіру. Атап айтқанда, ол сатып алушының өкіліне құпиялылықты сақтауға, клиенттің мүддесі үшін жұмыс істеуге және т.б. міндеттеме береді. Нысан бірінші байланыста қол қойылады және агенттікте кемінде үш жыл сақталады.

Игорь (тегін айтпауды өтінді) 2014 жылы Нью-Йорктен пәтер сатып алды. Мен брокердің қызметтерін пайдаланбадым. Мен өзім қолайлы баспана таптым. Құжаттарды ұсыныссыз толтыру үшін мен ең арзан заңгерді жалдадым. Сатушы агенті оған көмектесу үшін ештеңе істемеді. «Соңында мәміле аяқталды, мен бәрін өзім жасап, брокерге үнемдегеніме өте қуаныштымын. Бірақ жарты жылдан кейін үйде лифт ақаулары бар екені белгілі болды, жөндеуге үйде жоқ көп ақша қажет болды. Олар бұл мәселені шешетін барлық тұрғындардан қосымша төлем жинай бастады. Мен алты ай бойы ай сайын қосымша 2300 доллар төлеуге тура келді. Әрине, мұндай төлемдер көптеген үйлерде болады және олардан сақтандыру қиын, бірақ әдетте айына 100 доллар емес, 200-2300 долларды құрайды», - дейді Игорь. Ол кәсіпқой брокер оған пәтер сатып алмас бұрын бұл мәселені анықтауға көмектесетініне сенімді.

Нақты адамдардың брокерлер мен жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттіктердің жұмысы туралы пікірлерін Yelp сайтында оқуға болады: Нью Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Майами.

2. Банктің несие мөлшерін алдын-ала бекітуі

Келесі қадам, көрінуі мүмкін пәтер іздеу емес, банкке бару. Егер сіз өз ақшаңызға пәтер алғыңыз келсе, оның банктегі шотында екеніне алдын ала көз жеткізіңіз. Тіркелгіңіздің күйі туралы анықтаманы алу жақсы идея болар еді - бұл болашақта пайдалы болады. Бірақ тұрғындардың көбі несиеге пәтер алады.

Егер сіз дәл осылай жасағыңыз келсе, сізге белгілі мөлшерде несие беретіндігі туралы алдын-ала банктен хат алуыңыз керек (алдын-ала мақұлдау хаты). Несиеге қанша ақша беру керек, банк көптеген факторларға байланысты: несие тарихы, дебеттік шот күйі, кіріс деңгейі негізінде өздігінен шешеді. Аккредитивті сізде шот бар банкте де, сіз үшін жаңа мекемеде де алуға болады.

Банкке келесі қаржылық құжаттарды беруге дайын болыңыз:

• несиелік рейтинг туралы ақпарат;
• соңғы екі жылдағы кірістер туралы ақпарат (жалақы және W-2 нысаны);
• салықты қайтару нысаны;
• Дебеттік шоттардың жағдайы туралы банктік анықтама;
• Қарыз алуға өтініш.

Біздің кейіпкеріміз Анастасия үшін несие беру туралы хат алу алмұрт атқылау сияқты оңай болды. Ерлі-зайыптылар жұмыс берушіге қызмет көрсететін банктен үй сатып алу үшін несие алғандықтан, олар ешқандай қосымша құжаттарды талап етпеді - банкте отбасының жалақысы мен несие тарихы туралы барлық ақпарат болды.

Анастасия Зайцева және оның күйеуі Техаста үй сатып алды. Жеке мұрағаттағы фотосуреттер.

Құрама Штаттардан жылжымайтын мүлік сатып алуға несиені шетелдіктер де ала алады. Мұндай несиелерді барлық банктер бере бермейді, бірақ, мысалы, HSBC Банкі басқа елдердің азаматтарымен белсенді жұмыс істейді. Әдетте, шетелдіктер банкке келесі құжаттарды ұсынады: паспорт, кірісті растайтын анықтама, ақшаның заңды түрде шыққандығы туралы анықтама. Құжаттардың толық тізімін мына жерден алуға болады сайт алады.

Ресей азаматы Александр жақында Нью-Йорктен пәтер сатып алды. Ол былай деп түсіндіреді: «Кірістерді растау анықтамасы - сіз несие алғыңыз келетін банктің арнайы бланкі. Бұл пішінді сіз жұмыс істейтін кәсіпорынның бухгалтері немесе қаржы директоры толтырып, содан кейін тікелей банкке тапсыруы керек. Қаражат көзі туралы анықтама сіздің шотыңызда жақында ақша пайда болған жағдайда ғана қажет. Мүлікті сату немесе мұраны алу туралы құжаттар ақшаның заңдылығын растай алады. Бірақ егер ақша сіздің шотыңызда үш айдан астам уақыт болса, онда оның шығу заңдылығын растау қажет емес».

Несие алу шарттары банктердің веб-сайттарында егжей-тегжейлі сипатталған, олардың ең үлкеніне сілтеме берілген: қуу, Америка Банкі, Wells Fargo, Citi.

3. Сатып алу үшін тұрғын үй іздеңіз

Сіз өзіңіздің брокеріңізді тауып, банктен несиенің мүмкін сомасы туралы хат алған кезде, баспана іздей бастайтын кез келді.

Бастау үшін ең жақсы орын - өмір сүргіңіз келетін аумақты таңдау. Шешім қабылдауға асықпаңыз, барлық ұсақ-түйектерді ескеріңіз – жұмысыңызға сол жерден жету ыңғайлы бола ма, жергілікті мектептердің деңгейіне көңіліңіз тола ма, дүкендер, кафелер, мейрамханалар және басқа да мекемелер Жаңа жерде қол жетімді болуы сізге жеткілікті, сіз осы аймақтағы қылмыс деңгейін білесіз бе. Осы кезеңде асықпаңыз - сізді қызықтыратын аймаққа барыңыз, жақсырақ бірнеше рет. Көшелермен серуендеп, осында тұрып жатқаныңызды елестетіңіз. Бұл жерде серуендеу сізге ұнай ма, азық-түлік алуға қайда барасыз, жақын жерде спорт залы немесе жүгіруге арналған саябақ бар-жоғын ойланыңыз.

Алена Зектсер отбасымен бірге Нью-Йорк аудандарының бірі Статен-Айлендте қалашық үйін сатып алды. Ол мойындайды: олар мегаполистің шалғай бөлігін таңдады, өйткені олар күйбең тірліктен және үнемі қарбаласудан шаршады. «Біз халық көп қаладан қатты шаршадық. Балалардың үй сыртындағы көк шөпте ойнауын қаладық. Жақсы мектеп және біз жұмыс істейтін Бруклинге жақындығы да біз үшін өте маңызды болды. Біз болашақ үйімізге оның орналасқан жері – жасыл желек, жақын маңдағы су, тыныш және тыныш ортаның арқасында бір көргеннен ғашық болдық. Сонымен бірге біз өркениетке жақынбыз, Бруклиннен небәрі 15 минуттық жерде», - дейді ол.

Техастағы Анастасия үшін болашақ үйінің орналасуына қойылатын жалғыз талап - жұмысқа жақын болу болды. Сондықтан күйеуі екеуі жұмыстан 15-20 минуттық жерде баспана іздеген. Осы шектеулі ауқымда олар ең жақсы мектептері бар аймақты таңдады - жақсы мектеп аймағындағы жылжымайтын мүлік әрқашан өтімді болады.

Сіз аймақты таңдағаннан кейін, жарнамаларды көрудің уақыты келді. Сіздің брокеріңіз сізге жабық жылжымайтын мүлік базасынан таба алатын қолайлы нұсқалардың тізімін жасайды. Нарықты жақсарту үшін сіз жарнамаларды өзіңіз көре аласыз. Мұнда сіз пайдалы сайттарды таба аласыз стрейтия, zillow, трулия.

4. Адвокат іздеу

Пәтерді таңдау кезеңінде сіз өзіңіз үшін басқа өте маңызды адамды - мәміле кезінде мүдделеріңізді қорғайтын заңгерді іздеуді бастауыңыз керек. Егер сіздің жеке адвокатыңыз болмаса, брокер сізге оны табуға көмектеседі. Жақсы заңгер жақсы брокер сияқты маңызды. Барлық құжаттардың заңды дұрыстығы, сәйкесінше, сатып алушы ретінде сіздің барлық құқықтарыңыз бен міндеттеріңіз оған байланысты.

Адвокаттың қызметі сатып алушыға жағдайдың күрделілігіне және адвокаттың бағасына байланысты бірнеше жүзден бірнеше мың долларға дейін кетуі мүмкін.

Егер сіз ірі компанияда жұмыс жасасаңыз, сіздің келісіміңізде баспана алу процесінде қандай да бір қолдау көрсетілетінін біліңіз.

Анастасия Зайцева күйеуінің жұмыс берушісінің өз брокерлері мен заңгерлері бар екенін, олардың қызметтерін компания қызметкерлері келісім-шарттарына байланысты тегін немесе жеңілдікті шарттармен пайдалана алатынын айтты. Осылайша, үйлерін сатып алғанда, олар компания заңгерінің қызметтерін пайдаланды, бірақ олар басқа, дәлелденген брокерге артықшылық берді.

5. Сатушымен келіссөздер

Сонымен, сіз бірнеше қызықты нысандарды таңдадыңыз, пәтерлерді көруге бардыңыз, барлығын мұқият зерттеп, бір немесе бірнеше нұсқаларға тоқталуға дайынсыз. Келіссөздер кезеңі басталады, оның барысында сіз және брокеріңіз тек жеңілдікпен ғана емес, сонымен бірге транзакцияның барлық егжей-тегжейлері туралы да келісе алады.

Американдық жылжымайтын мүлік нарығында сіз сауда жасай аласыз. Сіз сатушыға аз мөлшерде ұсынуға құқығыңыз бар, егер басқа ұсыныстар болмаса, ол келісуі мүмкін. Егер сатушы бірнеше нақты ұсыныстар алса, сатып алушылар нақты пәтерді немесе үйді алғысы келсе, ұсынылатын соманы көбейтуі мүмкін. Содан кейін ештеңе сатушыға өз мүлкіне ол ойлағандай болғаннан да көп мөлшерде кепілдік бермейді.

Дмитрий Стасюк, Нью-Йорктегі брокер, танымал автор Нью-Йорк жылжымайтын мүлік блогы, былай дейді: «Мәміле – өте маңызды кезең. Сіз нарықтағы жағдайды жақсы білуіңіз керек, сіз таңдаған мүліктің қаншалықты танымал екенін және екінші тараптың мәміле жасауға дайын екенін түсінуіңіз керек. Кейде мәселе сіз қанша үнемдей алатындығыңызды емес, тіпті өзіңізге ұнайтын опцияны сатып ала аласыз ба. Егер сіз тым төмен бағаны ұсынсаңыз және ықылас білдіретін адамдар көп болса, сіз жай ғана келіссөздер процесінен тыс қалуыңыз мүмкін және сіз көп уақыт іздеген пәтерді немесе үйді жіберіп алуыңыз мүмкін. Қарама-қарсы жағдай да болуы мүмкін: сатушы өте жоғары баға қойды, ал сіздің міндетіңіз оны сатқысы келетінін қалдырмай, оны ең төменгі деңгейге дейін төмендету».

Брокер Дмитрий Стасюк сізге жылжымайтын мүлікке сауда жасауға жақсы дайындалуға кеңес береді. Жеке мұрағаттағы фотосуреттер.

Айта кету керек, сатып алушыны таңдау кезінде сатушы тек ұсынылған мөлшерге ғана назар аудармайды. Жақында Нью-Йорктегі кооперативтердің бірінде пәтерін сатқан Андрей, резюмесі оған қаржылық жағынан тұрақты болып көрінетін клиентті таңдады, бірақ үлкен соманы ұсынған адам емес: «Мен сатып алушылардың түйіндемесін мұқият зерттедім, өйткені адамның сәйкес келуі өте маңызды. кооперативке қойылатын талаптар. Сонымен қатар, көп ақша ұсынған сатып алушы несие алу мәселесін шешуге мәжбүр болды. Мен несие және кооперативтің кеңесі бойынша тәуекел (және уақытты жоғалту) қосымша ақша қажет етпейді деп шештім ».

Техастағы Анастасия Зайцева былай деп еске алады: «Біздің брокер тамаша жұмыс жасады - ол бізді қызықтыратын үй туралы мүмкіндігінше көбірек ақпарат жинай алды. Осылайша ол сатушының үйді сатуға «асығыс» екенін білді - ол жақында басқа мүлік сатып алған және оған екі несие төлеу қиын болғаны анық. Сонымен қатар, бұл үй нарықта біршама уақыт болды және сатылмады. Біз көрсетілген бағадан әлдеқайда төмен ұсыныс жасадық. Келіссөздер ұзаққа созылмады, бірақ өте қарқынды болды. Нәтижесінде біздің брокер бастапқы бағадан 10 мыңнан астам төмен бағамен келісе алды».

Дәл келіссөздер сатысында сіз сатушымен бағадан басқа сізді толғандыратын барлық мәселелерді талқылауыңыз керек - жиһаз қалады ма, жұмыс істемейтін нәрсе түзетіледі ме, тоқтату және жабу шарттары қандай транзакция.

6. Мәміле жасау

Осы мәселелердің барлығын келіскеннен кейін сіз тұрғын үй құнының 10% мөлшерінде сақтандыру депозитін төлеп, сатушымен келісімшартқа отыруыңыз керек, соған сәйкес сіз оны сатып алуға келісесіз және сатушы мүлікті уақытында сатуға міндеттенеді (қол қойылғаннан кейін 30-60 күн) .

Осы уақыт аралығында сатушы пәтерді босатады, оны тиісті түрде және алдын-ала рәсімдейді. Ал сатып алушы банктен несие алумен айналысады.

Есіңізде болсын, несие бойынша пәтер сатып алғанда да, банктер көбінесе бастапқы төлем ретінде ең аз дегенде 20% талап етеді. Бұл көрсеткіш нарыққа байланысты өзгеріп отырады, мысалы, бес жыл бұрын банк тұрғын үй құнының тек 10% -ын ғана салуға рұқсат берген.

Егер сіз пәтерді (жеке үй емес) сатып алғыңыз келсе, онда сіз осы уақытта ғимарат тұрғындарының кеңесімен әңгімелесуден өтіп, оның мақұлдауын алуыңыз керек. Үйге байланысты бұл сұхбат таза формальдылық немесе өте маңызды оқиға болуы мүмкін, ол үшін сіз университетке түсуден кем емес дайындалуыңыз керек. Кеңестің рұқсатынсыз ғимараттан пәтер сатып алу мүмкін емес - ақша да, байланыс та көмектеспейді.

Әсіресе кооперативті үйлерде борттың мақұлдауын алу қиын, олардың Манхэттен базарындағы үлесі шамамен 75% құрайды. Кооперативтегі үйлерде жылжымайтын мүлік тұрғындарға емес, үйді иеленетін кәсіпорынға тиесілі. Тиісінше, сатып алушы пәтерді емес, үйге иелік ететін серіктестіктің акцияларын сатып алады. Жалға берушінің кеңесі бойынша қалған акционерлер сізді үйге кіргізу туралы шешім қабылдайды. Мәселен, дәл, тұрғындар кеңесінен бас тарту себебінен Мадонна Нью-Йорктегі West 1nd 72 элиталық мекен-жайы бойынша «Дакота» деген атпен танымал және бір кездері Джон Леннон тұрып жатқан үйден пәтер сатып ала алмады.

Тұрғындар кеңесі олардың үйінде кімді көргісі келетінін және кімді көрмейтінін шешеді. Сондықтан, жалпы басқарманың талаптары, сұрақтары мен мінез-құлқы жиі қисынсыз болып көрінуі мүмкін. Нью-Йорктегі элиталық «Парк авенюінің приматтары» деген атақты кітаптың авторы сәрсенбі Мартин өзінің естелігінде ауыр жүктілік пен дәрігер тағайындаған төсек демалысына байланысты тұрғындар кеңесімен сұхбатқа қатыса алмағанын есіне алады. . Содан кейін кеңес оның жатын бөлмесінде сұхбат жүргізу үшін оның үйіне келді.

7. Мәмілені жабу

Тұрғындар кеңесінің мақұлдауын алғаннан кейін және банктен қаржыландыруды растағаннан кейін сізге қауіп төнбейді. Алдын ала белгіленген күні мәміле жабылады - сатушының, сатып алушының және банктің адвокаттары (кейде үйдің заңгерлері), сатушы мен сатып алушының өздері (міндетті емес), сатушы мен сатып алушының риэлторлары көп қол қояды. құжаттар, оларға сәйкес меншік құқығын беру жүзеге асырылады. Әдетте жабудан бір күн бұрын жылжымайтын мүлікті соңғы қарау өтеді, оның барысында сіз бәрі дұрыс екенін және сатушымен келісімдеріңіздің орындалғанын тексересіз.

Жылжымайтын мүлікті сатып алуға байланысты барлық шығындар, яғни барлық төлемдер мен салықтар тұрғын үй құнының екі пайыздан бес пайызына дейін болатындығына дайын болыңыз.

Егер сіз әлі үй сатып алуды жоспарламасаңыз, бірақ жалға алу опцияларын іздесеңіз, Форум сізге хабарлайды не нәрсеге назар аудару керек және өзіңізді алдағаныңызға жол бермеу керек.