Amerikada Amerikada kim oshdi savdosini qanday sotib olish mumkin

Depozit fotosuratlari

Biror kishi uy sotib olmoqchi bo'lsa, u o'ziga yoki mutaxassisga beriladigan birinchi savol: "Buni odatdagidan biroz arzonroq qilish mumkinmi?" Ko'p yillik ipotekasiz va qat'iy bank shartlarisiz.

Shu munosabat bilan, rusiyzabon jamoatchilik ko'chmas mulkni sotib olishning bunday variantiga qiziqish ortmoqda ko'chmas mulkni garovga qo'yishyoki "kim oshdi savdosida sotib olish." Forum kuni Men buni oddiy odamga qilish mumkinligini bilishga urindim va qanday qilib?

Bu nima?

Kim oshdi savdosi - (ko'chmas mulkni garovga qo'yish) - bu bank tanlagan ko'chmas mulkni sotish va shunga mos ravishda kim oshdi savdosi orqali sotib olish jarayoni:

a) ipotekani to'lamaganlik uchun (odatda shunday deyiladi) garovga qo'yish);

b) soliq to'lashdan bo'yin tovlaganlik uchun (ushbu sxemaning biroz boshqacha yo'nalishi deb ataladi) soliq garovi).

Uyning narxining bir qismi (soddaligi uchun biz "uy" deb aytamiz, garchi u har qanday mulk bo'lishi mumkin) allaqachon qoplangan (va ba'zi hollarda bu katta qismdir), bank yoki rieltor uyning haqiqiy qiymatini olmaydi (ko'pchilik ishonganidek), lekin uni taklif qiling arzonroq.

Ochiq kim oshdi savdolari bor, yopiq eshiklar ortida o'tkaziladiganlar bor, bularning hammasi ma'lum bir davlatning qonunlariga bog'liq. Ko'pincha ular sud binosida o'tkaziladi. Bu mantiqan to'g'ri, chunki sud qarori bilan uy qarzdorning egasidan oldindan tanlangan.

Shuningdek, kim oshdi savdosida xaridlarning aksariyati aynan kesh uchun amalga oshiriladi, chunki deyarli har doim bu "cho'chqada cho'chqa" sotib olish bo'lib, uning yakuniy narxi dastlab noma'lum.

“Buni tom ma'noda tushunmaslik kerak: mana biz kelib, bir qop pul olib keldik. Bu bank yoki xususiy shaxsdan olingan kredit bo'lishi mumkin va "naqd pul" so'zi faqat biz butun summani to'liq to'lashimizni anglatadi. Nima uchun sotuvchi naqd pulni yaxshi ko'radi? Chunki bu holatda u kamroq hujjatlarni to‘ldirishi kerak”, — deb tushuntiradi sobiq investor va rieltor Maykl Antonyuk, 2009-yildagi inqirozdan oldin auktsion ko‘chmas mulk bilan ishlagan. Maykl o'zining birinchi uyini 18 yilda 2001 yoshida sarmoya sifatida 7 dollarga sotib oldi va uni 35 dollarga sotdi. Bu uy 15 yil davomida bo'sh turdi.

Maykl o'zining birinchi uyini 18 yilda 2001 yoshida investitsiya sifatida sotib olgan. Shaxsiy arxivdan olingan fotosuratlar.

100 minglik studiya va 300 mingga uy

Nyu-York shtatidagi kim oshdi savdosi uyini qidirishni boshlash uchun ma'no berish uchun kesh yoki hisobdagi boshlang'ich kapital 300 ming dollarni tashkil etadi. 100 ming dollarga endi siz studiya kvartirasini, masalan, Bruklindagi va Bronksdagi "uylarni" topishingiz mumkin. 200-300 dollar - bu barqaror va hatto o'sib boradigan joylarda Bruklin yoki Kvinsdagi yaxshi oilaviy uy. Ushbu raqamlar ko'chmas mulkni baholovchi, tahlilchi BPO tomonidan baham ko'rildi (Broker narxlari bo'yicha fikr) mutaxassis Natali Magan

Natali Maganning so'zlariga ko'ra, 200-300 ming dollarga Bruklinda yoki Kvinsda yaxshi oilaviy uy sotib olish mumkin. Shaxsiy arxivdan olingan fotosuratlar.

Maykl Antonyukning so'zlariga ko'ra, barchasi bunday xaridni moliyalashtirishni muhokama qilishga tayyor bo'lgan bankka bog'liq. “Agar oddiy bank oddiy uy-joy sotib olishni 4 foizga moliyalashga tayyor bo‘lsa, u holda bunday uyni sotib olishni 20 foizga moliyalashtirishi mumkin”, — deb hisoblaydi u.

Maykl, shuningdek, banklar sotib olishni moliyalashtirishdan mamnun ekanligini ta'kidlashadi, agar xaridor, masalan, yuridik firma bo'lsa. Hamma uchun jiddiy mijoz bilan muomala qilish yoqimli, kichkinagina boshqalarga sizning o'sha mijoz ekanligingizni tushuntirishga majbur.

Biz bu haqida nimani bilamiz?

Bu nima: a) asosan va b) sotish va sotib olishning ko'proq "yovvoyi" bozor qoidalari: biz arzon, lekin ayni paytda talab qilinadigan tovarlar bilan shug'ullanayotganimiz sababli, biz xaridorlarning, shuningdek, yuqori raqobatni kutishimiz kerak. har qanday kim oshdi savdosi.

“Mening tajribamga ko‘ra, xaridorlarning 90 foizi, to‘g‘rirog‘i, bunday ko‘chmas mulkni sotib olishga muvaffaq bo‘lganlar yuridik shaxslardir, ya’ni moliyaviy jihatdan badavlatroq va bunday xaridlar jarayonlarida ancha “aqlli” bo‘lgan, qarg‘alarni tezda yoqtiradigan odamlardir. , bank tomonidan olib qo'yilgan va sotuvga qo'yilgan uyning jasadini oq narsaga uring. Ammo shu bilan birga, jismoniy shaxs bunday uyni sotib ololmaydi, deyish juda keskin bo'ladi. Mening hamkasblarim va men bunday odamlarni ko'rganmiz, bu bir xil 10% ”, - deydi Natali Magan.

Maykl yanada optimistikdir - qisman u Nyu-Yorkda emas, balki Pensilvaniyada ishlagan.

"Men yashaydigan va ishlaydigan Filadelfiyadagi kim oshdi savdolari oyiga ikki marta o'tkaziladi. Ishonch bilan ayta olamanki, unda yashash uchun uy sotib olish - bu nihoyasiga etmagan loyiha bajariladigan.

Ammo shuni yodda tutishimiz kerakki, turli shtatlarda bunday kim oshdi savdolarini o'tkazish qonunlari boshqacha va agar siz biron bir davlatda uy sotib olishni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, u erda buni qanday qilib odatlanganligini bilib oling.

Filadelfiyaga kelsak, kimdir kim oshdi savdosiga taklif qilinishi mumkin, agar pul bo'lsa, kim xohlasa ham qatnashishi mumkin. "

Bunday uylarni kim sotib oladi?

Bunday ko'chmas mulkning o'rtacha xaridorlari ikki toifaga bo'linadi: "yashash uchun sotib oling" va "pul ishlash uchun sotib oling".

Savollarning birinchi qismi bilan, men ishonaman, yo'q. Ikkinchi qism - qayta sotish yoki taslim bo'lish uchun sotib oladigan investorlar va sotish yoki taslim bo'lish uchun sotib olgan xususiy savdogarlar. Ushbu 2 toifadagi hisoblardagi raqamlar, hayotiy maqsadlar va bitimlar hajmi bo'yicha farqlanadi: ikkinchidan, hajmlar yanada kengroq.

Ko'chmas mulk bilan o'zaro munosabatlarning bir necha usullari mavjud, ular uchun oldingi egasi to'lay olmaydi, ba'zilari: qisqa sotish (uning nomini oqlamaydi, aslida bu juda to'g'ri uzoq sotish, chunki bu erda odamlar 2-3 ta to'lanmagan kreditlarni o'z ichiga olgan ko'chmas mulkni sotishga harakat qilmoqdalar va bu odatda kim oshdi savdosi orqali emas, balki "egasi-bank" ning to'g'ridan-to'g'ri hamkorligi bilan amalga oshiriladi), flip sotish (boshqa pulga keyinchalik qayta sotish maqsadida sotib olish), reabilitatsiya savdosi va biz quyida gaplashadigan bir qator biznes imkoniyatlari.

Foto zillow.com

1-sonli maqsad: yashash uchun sotib oling

Shunday qilib, siz shunchaki u erda yashashni xohlaysiz. Batafsil qo'llanma: avval saytga o'tasiz Auksion.com va sayr qiling, keyin Internet bazasini o'rganing, ularning har birida siz qo'ymoqchi bo'lgan ko'chmas mulkni ko'rishingiz mumkin.

Shu bilan birga, siz Internetdagi barcha kim oshdi savdolarini o'rganasiz va agar siz megalopolislardan uzoqda joylashgan hududda ko'chmas mulkni qidirsangiz, nima qilish kerak - bu sohaga borib, barcha bosma materiallarni mahalliy do'konlar va banklarda to'plash. o'sha joylarda uylar va kim oshdi savdosi kunlari to'g'risida banklardan e'lonlar bor. Keyin ro'yxatdan o'tasiz graflikasoslar.

Eng mashhur ma'lumotlar bazalari - Zillow, Street-Easy, Redfin. Mulk sharki - pullik xizmat. Akris - Nyu-Yorkdagi baza, Manxetten, Bruklin, Kvinslar, Bronks va Staten orollari to'g'risida ma'lumot olish qulay.

Ushbu elektron xizmatlardan qanday foydalanish kerak: kiriting Pochta indeksi uyni boqadigan joyning manzilini oldindan bilsangiz, manzilni kiriting yoki pochta indeksini filtrdan o'tkazgandan so'ng, sizga tushgan barcha mulklarni sinf bo'yicha filtrlang: bitta oila, ko'p oila, er, uy va boshqalar.

Saytlarda, shuningdek, ushbu ko'chmas mulk sinfining so'nggi olti oyda yoki bir yilda sotilganligini ko'rishingiz mumkin. Xaritalar, ro'yxatlar, narxlar. Ahvoli, hajmi. Agar sizning orzularingiz uyiga o'xshash uy bir oy oldin ushbu hududda sotilgan bo'lsa, bu siz uchun yaxshi ma'lumot manbai.

Keyin uyni ochiq ma'lumotlar bazasida tekshirishingiz mumkin soliq yozuvlari, bunday uy an'anaviy bozorda qancha turadi va bundan keyin narxni, masalan, 300 ming dollarni bilib olgandan so'ng, kim oshdi savdosiga 400 ga borish foydali emasligini tushunish. Yoki bir xil narxga odatdagi usulda uy sotib olsangiz nima bo'ladi.

Har doim yuqoridagi variantni eslab qolishga arziydi. soliq sotish (soliq garovi)) - agar uy uchun qarz aniq soliq bo'lsa, u biron-bir tarzda bo'lishi mumkin emas va siz shunchaki sotishni qidirib topishingiz mumkin, va ipoteka sizga ta'sir qilmaydi.

Mayklning fikricha, potentsial xaridorning afzalliklaridan biri bu aniq banklar va ularning auktsionlari bilan ishlaydigan sotuvchi va rieltorga bevosita kirish imkoniyatining mavjudligi. “Nima deyishim mumkin: har qanday biznesning o'ziga xos nuanslari bor. Albatta, bunday masalalarda aloqalar bo‘lmaganidan ko‘ra, aloqalar bo‘lgani ma’qul, deydi u, “Sizning kelishuvingiz qanchalik ko‘p bilimga ega bo‘lsa, shunchalik muvaffaqiyatli bo‘ladi, bunday savdolarni o‘tkazish bo‘yicha strategik, global qoidalardan tortib, bunday savdoni amalga oshirishning imkoni bo‘lmagan aniq uylargacha. ma'lumotlar bazalarida bo'lish."

Depozit fotosuratlari

Natali Mayklning fikriga qo'shiladi: "Qaerda biz qasddan past narxga duch kelsak, boshqa odamlarning tijoratchiligidan kelib chiqadigan qandaydir maxfiy sxemaning mavjudligi xavfi bor, buni darhol aniqlash juda qiyin, isbotlash ham kamroq", deydi u. - Narx qanchalik yaqin bo'lsa adolatli bozor, qonun qanchalik madaniyatli savdo bo'lsa. ”

Jismoniy shaxslar kim oshdi savdosida qatnashishni istaganlarning asosiy muammosi, u: a) kesh yo'qligi va b) ulanishning yo'qligi.

"Bu maxfiy sxemalar nima?" Degan savolga Natali javob beradi: "Eng keng tarqalgan: rieltor uyni" o'z "odamiga o'z narxiga sotishni xohlaydi, ya'ni narx, odatda, sog'lom raqobatga bardosh bera olmaydigan darajada kam baholanadi. Buning uchun nima qilinmoqda: bu kvartirani hech kim sotib olishni xohlamaydigan qat'iy bir illyuziya yaratiladi. Buni turli yo'llar bilan amalga oshirish mumkin: uyni ta'mirlamang yoki yomon ta'mirlamang, unga yoki u joylashgan hududda soxta obro'ga ega bo'lmang va hokazo. Natijada, uy uy sotilmasligini ko'radi va unga past narxlardagi auksion narxini beradi. Va keyin bu uyni to'satdan bu rieltorning jiyani sotib oladi. Yoki, masalan, siz sizga sotmaydigan uy sotib olmoqchisiz. Va keyin kim oshdi savdosi taklifingiz g'oyib bo'ladi ... »

Maykl hech qachon bunday sxemalarga duch kelmagan va ehtimol bu erda yashash joyi va uning mashhurligi muhimdir.

Natali tan olishicha, bunday "hiyla-nayranglar" inqiroz davrida, ishsizlik kuchayganida, qarzdorlar soni ko'payganida, "chiqindi" turar joylar va inqiroz sharoitida "ko'tarilishni" istagan odamlar ko'payganida yuz berishi mumkin edi.

"Bunday narsalar sodir bo'ldi, ammo hozir 2007-09 yillardagi inqirozdan keyin bozorning umumiy tiklanish tendentsiyasi kuzatilmoqda va bozor qanchalik sog'lom bo'lsa, bunday operatsiyalar shunchalik kam bo'ladi", deydi u. To'g'ri, auktsionlarda narxlar qanchalik baland. Va ular haqiqiy bozorga qanchalik yaqin bo'lsa. 2008-2011 yillarda "qo'pol" sotuvlar cho'qqisiga to'g'ri keldi.

Shiftdagi teshik

Agar gaplashsak, buni tushunishingiz kerak garovga qo'yish, keyin oldindan an'anaviy "tayyor" topshiriqdan uzoqda bo'lgan uylarni nazarda tutamiz.

Ba'zan, sotishdan oldin, bank uyda tekshiruv o'tkazishni talab qiladi, ba'zida esa yo'q. Va agar u talab qilmasa - sergak turing. Qanday bo'lmasin, kelajakdagi uyingizning ichki qiyofasini hatto uzoqdan tasavvur qilish yaxshi bo'lar edi: kutilmagan hodisalar ba'zan shunday ... uh ... kutilmaganda, bu alohida hazm qilishga arziydi.

"Masalan, shiftdagi teshik, aniqrog'i pol, - deydi Natali, - uning yaratilish tarixini hech kim bilmaydi. Bu sobiq rezidentlarning hiyla-nayranglari bo'lishi mumkin edi, lekin xuddi shunday muvaffaqiyat bilan ular yuqorida aytib o'tilgan "sxemalarning" oqibatlari bo'lishi mumkin edi: kimdir haqiqatan ham bu uy tez va adolatli sotilishini xohlamadi.

Banklar va rieltorlar ko'pincha turli xil vakolatlarga ega bo'lgan BPO-mutaxassislarining xizmatlaridan foydalanadilar. Ba'zilar faqat uyning tashqi ko'rinishini baholaydilar - va ular, siz va men kabi, ichida nima borligini bilishmaydi, lekin ichki mutaxassislar, yoki baholovchilar "Ularning xalqqa aytadigan gaplari bor."

"Ba'zida uyni "o'z odamlari uchun saqlash" holatini aniqlash juda oson: masalan, uning o'zi mukammal holatda, lekin polda hojatxona buzilgan va atrofga juda ko'p suv quyilgan. Bu suv bir necha yildan beri bu erda turibdi, degan xulosaga kelish juda qiyin - ehtimol u yaqinda quyilgan", deydi Natali. - Umuman olganda, u erga bormasdan uyning taxminiy holatini baholash mumkin emas va men sizga sukut bo'yicha har qanday ta'mirlash va qurilish jasoratiga tayyor bo'lishni maslahat bermayman, ba'zida ichkarida Karfagen bor, ba'zida derazalar o'ralgan (baland uylar), va siz nafaqat tirnoqlarni olib tashlashga, balki yaqinlashishga ham huquqingiz yo'q. "

Biroq, uyning o'tirishi vahima uchun sabab emas. Endi, agar biron bir joyda uyga bo'r yoki ko'mir bilan xoch chizilgan bo'lsa - bu yashirin elementning, ya'ni u erda yashaydigan boshpanasizlarning belgisi va bu amerikalik uysiz odamlarning umumbashariy belgisi va tashvishlanish uchun haqiqiy sababdir.

Tashqi tomondan baholash ham chalg'itishi mumkin, shu jumladan sizning foydangizga. Masalan, qish, qor, uzoq vaqt ishdan keyin uy shunday ko'rinishi mumkin, ammo ichida hamma narsa yaxshi.

Ba'zan uyning derazalari (uylarga o'rnatilgan) o'rnatilgan va siz nafaqat tirnoqlarni olib tashlashga, balki yaqinlashishga ham huquqingiz yo'q. Depozit fotosuratlari

Tashqi baholash ob'ektning ko'rinadigan elementlarining umumiy holatiga (umumiy ko'rinish, tomning holati, oltitalar, deraza romlari, eshiklar, zinapoyalar, siding yoki g'ishtning umumiy ko'rinishi, devorlarda yoki uyning tagida yoriqlar yo'qligi yoki mavjudligi) faqat ko'zga tashlanadigan narsalar bilan chegaralanmaydi derazalarga o'ralganagar mavjud bo'lsa. Devorlarga chizilgan rasmlar ham halokatli emas.

Aynan shu sababli mutaxassislarning maxsus toifasi pul ishlab chiqaradi - bu buzilgan uylarni sotib olib, nisbatan yaxshi holatga keltirgan va keyin uni qimmatga sotadigan odamlar.

Maqsad 2: pul ishlash uchun sotib oling

Agar siz rieltor bo'lsangiz yoki shaxsiy shaxs sifatida o'zingizning rieltoringiz bo'lsa, unda ushbu mutaxassislar avval ma'lumotlar bazalariga qarashga moyildirlar. Multiply Listing xizmati , bu erda faqat ko'chmas mulk litsenziyalari egalari foydalanishlari mumkin. Saytlarda ko'rganimiz bu MLSdan siqilish.

“MLS-da bazalar yanada kengroq, narxlar va assortiment kengroq. Bu sizning o'z rieltoringizga ega bo'lishni istashingizning sabablaridan biridir: MLS - bu orqa eshikdan qanday o'tish kerak, deydi Natali.

"Sizda juda katta tanlov bor, - deydi Maykl, - siz aylanma yo'lni tanlashingiz mumkin - bozor narxidan pastroq narxda biror narsani sotib oling va bir muncha vaqt o'tgach, uni bozor narxida qayta soting, mutaxassislar o'zlarining jargonlarida shunday bitimlarni amalga oshiringlar. "Reabilitatsiya" deb nomlang - o'sha "Karfagen" ni sotib oling, uni yodga keltiring va tegishli miqdorga shirinlik uyi sifatida soting. Albatta, ijaraga bering. Buzish uchun er yoki uy sotib oling, uni buzib tashlang va u erda yangi narsa quring. Kredit ob'ekti bilan birga egasidan yomon ipoteka kreditini sotib oling. Soliq qarzlarini qayta sotib olish. Bu siz tushunganingiz uchun, men faqat turar-joy ko'chmas mulki haqida gapiryapman. Bundan tashqari, ofis binolari, savdo, sanoat va ulgurji variantlar mavjud.

SSSRda unutilmas paytlarda, yosh onalar ko'pincha bolani bog'lash va hech kim uni xafa qilmaganini ko'rish uchun bolalar bog'chalarida hamshira bo'lib ishlashni tashkil qilishgan. O'zingizning uyingizni hayot uchun yaxshi usulga aylantirish usullaridan biri bu rieltor bo'lish va tizim bilan qanday ishlashni o'rganish ekanligini ta'kidlayman. Albatta, bu yondashuv hamma uchun mos emas, ammo bu variantlardan biri.

"Agar siz ko'chmas mulk olamiga kirmoqchi bo'lsangiz, - deydi Maykl, - sizga ko'p bilim yoki ko'p pul kerak. Biroq, nozik jihat shundaki, agar sizda pul bo'lsa-yu, lekin bilimingiz yo'q bo'lsa, siz xato qilishingiz va bu pulni yo'qotishingiz mumkin, agar pulingiz bo'lmasa, lekin bilimingiz bo'lsa, bu pulni topib, ko'paytirishingiz mumkin."

Shuningdek ForumDaily-da o'qing:

Uyni 15 ming dollarga sotib olish mumkin bo'lgan 50 shahar

AQShda qaysi uylarni 150 mingga sotib olish mumkin

AQShning eng arzon 10 shahri

AQShdagi plyajda uy sotib olish uchun 10 ta eng arzon joy

AQShdagi hayot va Amerikaga immigratsiya haqida muhimroq va qiziqarli yangiliklarni xohlaysizmi? — bizni qo'llab quvvatlang ehson qiling! Shuningdek, bizning sahifamizga obuna bo'ling Facebook. "Displeydagi ustuvorlik" opsiyasini tanlang va avval bizni o'qing. Shuningdek, bizning kanalimizga obuna bo'lishni unutmang Telegram kanali  va Instagram- u erda juda ko'p qiziqarli narsalar bor. Va minglab o'quvchilarga qo'shiling ForumDaily Nyu-York — u yerda siz metropoldagi hayot haqida juda ko‘p qiziqarli va ijobiy ma’lumotlarni topasiz.