Як продати житло і переоформити нерухомість на батьківщині, перебуваючи в США

Багато іммігрантів стикаються в Америці з проблемою, як розпорядитися нерухомістю на батьківщині. Причин тому багато: один їхав від військових дій, інший – від ризику призову, третій отримав несподівану спадщину у вигляді квартири своєї прабабусі. У кожного з нас свій шлях, але всі ми врешті-решт перебувають у схожій ситуації, і я зовсім не здивуюся, що багато хто, прочитавши цю статтю, дізнається в ній про себе.

Фото: Andrii Yalanskyi | Dreamstime.com

найбільше звернень мені приходить від громадян Росії та України, які волею долі опинилися в Америці. Багато хто з них, їдучи в спішному порядку, нашвидкуруч оформили довіреності на своїх близьких і не дуже родичів передбачивши в цих довіреностях широкі повноваження, у тому числі продаж нерухомості, що їм належить.

Це помилка №1: ніколи і нікому не варто видавати довіреність «про запас» і про всяк випадок. Якщо прямо зараз у вас немає наміру продати квартиру, то й довіреність для цих цілей видавати не треба. Найнадійніший спосіб уберегтися від обману – це не роздавати повноваження праворуч і ліворуч. Навіть якщо ви їдете за кордон, знайте, що будь-яку довіреність можна оформити в будь-якій юрисдикції в той момент, коли вам буде необхідно.

Для оформлення довіреності в будь-якій країні вам потрібно небагато:

• свій власний паспорт;
• паспортні дані довіреної особи;
• звернення до професійного юриста, який має необхідну освіту та має досвід.

Остання умова дуже важлива, тому що довіреності, виготовлені кустарним чином, зазвичай не приймають. Через це виник міф: для того, щоб іноземна довіреність була прийнята в Росії чи Україні, вона має бути засвідчена ніде, окрім консульства. Це негаразд. Будь-яка професійно оформлена довіреність буде прийнято у будь-якій юрисдикції.

Як продати квартиру в Росії, перебуваючи в США.

Готуючись до угоди з російською нерухомістю, ви повинні взяти до уваги насамперед податковий аспект.

1. Якщо ви отримали квартиру у порядку приватизації, то не зможете одразу ж продати її без втрат. У перші три роки податок для нерезидентів під час продажу квартири, отриманої у порядку приватизації, становитиме 30%. Ви запитаєте, який податок доведеться платити після трьох років. Жодної. Після трирічного володіння такою квартирою податок дорівнюватиме нулю.

2. Якщо ви отримали квартиру в порядку наслідування, то термін володіння перш, ніж її можна продати без втрат, становитиме від трьох до п'яти років, залежно від ступеня спорідненості зі спадкодавцем.

3. Якщо ви отримали квартиру в дар, то для подальшого продажу теж треба почекати термін від трьох до п'яти років, залежно від ступеня спорідненості з дарувальником.

Але і це ще не все: якщо вам належить отримати в подарунок нерухомість в Росії, зупиніться, подумайте, проконсультуйтеся з юристом та податковим фахівцем. Вас це сильно здивує, але, беручи майно в дар, ви отримуєте дохід, а з доходу потрібно сплатити податок: 13% для податкових резидентів та 30% для нерезидентів. Виняток становлять законне подружжя та близькі родичі, їх подарунки не оподатковуються.

За темою: Заповіт, спадок та податки: як вирішити ці проблеми, якщо ви живете за кордоном

Але якщо все ж таки вас сподобалося отримати подарунок не проконсультувавшись заздалегідь з фахівцем і ви постали перед необхідністю платити податок на отриманий подарунок, то пам'ятайте: деякі суми віднімаються з бази оподаткування: наприклад, кошти, витрачені до отримання подарунка. Відносно подарунків є дуже багато нюансів, тому перед тим, як робити подарунок або тим більше приймати майно в дар, проконсультуйтеся зі спеціалістом.

4. Якщо ви отримали нерухомість у спадок, то можливість подальшого продажу цієї нерухомості теж залежить від ступеня вашої спорідненості зі спадкодавцем. Мінімальний термін володіння нерухомістю, отриманої у порядку спадкування, становить 3 роки, максимальний – 5 років. Протягом цього часу ви не зможете розпоряджатися квартирою або будинком, що належить вам, тому що податковий нерезидент повинні будете сплатити збір у розмірі 30%.

Як продати квартиру в Україні, перебуваючи в США.

В Україні є свої особливості. Так, при вступі у спадок податковий нерезидент платить у скарбницю 19,5%. Якщо ви потрапили до категорії податкових нерезидентів, то уникнути сплати цього збору можна лише одним способом – відмовитися від спадщини. Відмовитися від спадщини ви можете на користь іншого конкретного спадкоємця або безвідносно, що означає на користь усіх, тобто частка спадщини, яка вам належить, буде пропорційно розділена між іншими спадкоємцями.

Таким чином, відмовляючись від спадщини на користь спадкоємців, які живуть в Україні, високий податок не платитимете ні ви, ні вони. Однак якщо таких родичів немає, і ви бажаєте отримати спадок, то доведеться заплатити. Є тут і позитивний момент: сплативши податок один раз, ви не повинні платити його знову при подальшому продажу отриманої у спадок нерухомості. Ви зможете продати свою квартиру без втрат вже наступного дня після отримання свідоцтва про право на спадщину.

У наших клієнтів часто постає питання, хто є податковим резидентом чи нерезидентом. Всупереч поширеній помилці, це ніяк не пов'язане з громадянством: можна бути громадянином своєї країни і не бути резидентом; можна бути іноземним громадянином, але резидентом.

Ви є податковим резидентом тієї країни, де знаходиться центр ваших життєвих інтересів, країни, з якою ви маєте найтісніші особисті та економічні зв'язки. Центр життєвих інтересів визначається насамперед терміном проживання у тій чи іншій юрисдикції. За загальним правилом, щоб вважатися податковим резидентом тієї чи іншої країни, ви повинні проживати в цій країні не менше ніж 183 дні протягом календарного року.

Дуже часто при відчуженні нерухомості, чи то дарування чи купівля/продаж, виникає питання про подружні права. Справа в тому, що відповідно до чинного законодавства як Росії, так і України майно, придбане в період шлюбу за відплатними угодами, є спільним майном подружжя незалежно від того, на ім'я кого з подружжя оформлено право власності. При відчуженні такого майна потрібна письмова згода другого чоловіка. Разом із довіреністю у таких випадках оформляється і подружня згода.

У тих випадках, коли власниками нерухомого майна поряд із дорослими членами сім'ї є їхні неповнолітні діти, для відчуження такої нерухомості потрібен дозвіл органу опіки та піклування.

Отримання дозволу органу опіки та піклування – предмет окремої розмови, але якщо коротко, то отримати таку згоду, як правило, можна лише за умови купівлі на ім'я дитини рівноцінного житла (у тому числі й за кордоном, тобто у США). У більшості випадків для розпорядження майном неповнолітнього потрібне особисте звернення батьків дитини до органу опіки та піклування.

Однак якщо ви хочете купити майно на ім'я дитини, а не продати його, то жодних особливих вимог до покупки немає, крім того, що за дитину віком до 14 років діють її законні представники (батьки), а дитина віком від 14 до 18 років. років діє особисто від свого імені, але за згодою своєї мами чи тата. Саме «або» — згоди одного з батьків більш ніж достатньо для цього.

Дрібні складнощі

Ну і нарешті вишенька на торті – зняття з реєстраційного обліку. Дуже важко, хоч і не заборонено законом, продати квартиру, в якій прописані люди. Особливо діти. Попри одну з найбільш розтиражованих помилок, виписати дитину можна. І для цього не потрібна згода органу опіки та піклування. Для цього не потрібно нікуди їхати (себто на батьківщину) і тим більше везти туди свою дитину. І навіть до посольства чи консульства звертатися немає потреби. Знятися з реєстраційного обліку можна віддалено, для цього треба лише потрапити до професійних рук, які підготують вам правильні документи, подадуть ці документи до органів МВС і отримають для вас необхідний результат.

Але навіть якщо ви нікому не вірите і вважаєте це абсолютно неможливим (так-так, у мене багато клієнтів, що сумніваються), навіть у цьому випадку ви зможете продати свою квартиру. Просто продаючи квартиру із зареєстрованими в ній людьми, ви гарантовано втратите в ціні значно більшу суму, ніж витратите на професійного юриста, який зніме вас з реєстраційного обліку.

Вам може бути цікаво: головні новини Нью-Йорка, історії наших іммігрантів і корисні поради про життя в Великому яблуці - читайте все це на ForumDaily Нові Йорк

Багато російських пенсіонерів турбуються, що знявшись з реєстраційного обліку в Росії, вони втратять пенсію. Це твердження теж є одним із багатьох помилок: якщо ви є громадянином Російської Федерації, який досяг відповідного віку і має відповідний стаж, то маєте право на пенсію, і це право у вас ніхто і ніщо не забере, навіть якщо ви залишитеся без місця проживання в Росії .

Безліч пенсіонерів, які мають місця проживання біля Російської Федерації, успішно отримують свої пенсії. Що для цього треба? Справжній російський паспорт та (у ряді випадків) свідоцтво про факт перебування в живих, які наш офіс теж оформляє і подає вам у пенсійний/соціальний фонди. Але про це ми поговоримо наступного разу.

Читайте також на ForumDaily:

Як оформити довіреність за кордоном: поради досвідченого нотаріуса

Як в Америці отримувати російську пенсію, і чому не варто накопичувати ці гроші на рахунках Ощадбанку

Булгаковські історії про смерть та спадщину від російськомовного юриста в США

Як знятись з військового обліку в Росії, якщо ви живете за кордоном: інструкція від адвоката

Хочете більше важливих та цікавих новин про життя в США та імміграцію до Америки? - Підтримайте нас донатом! А ще підписуйтесь на нашу сторінку в Facebook. Вибирайте опцію «Пріоритет у показі» і читайте нас першими. Крім того, не забудьте оформити передплату на наш канал у Telegram  і в Instagram- там багато цікавого. І приєднуйтесь до тисяч читачів ForumDaily Нью-Йорк — там на вас чекає маса цікавої та позитивної інформації про життя в мегаполісі.