Чӣ гуна як музояда дар Амрикоро дар Амрико харидан мумкин аст

Аксҳо Depositphotos

Вақте ки шахс мехоҳад хона харад, аввалин саволе, ки ӯ ба худ медиҳад ё мутахассис аст: "Оё ин корро дар муқоиса бо маъмулӣ каме арзонтар кардан мумкин аст?" Бидуни солҳои зиёди ипотека ва бидуни шароити мураккаби бонкӣ.

Дар робита ба ин, ҷомеаи русзабон торафт бештар ба чунин интихоб барои хариди амволи ғайриманқул манфиатдор аст ситондани амволи ғайриманқул, ё "харид дар музояда." Форуми рӯзона Ман кӯшиш кардам фаҳмам, ки оё ин метавонад ба як марди оддӣ карда шавад ва чӣ гуна?

Ин чист?

Музояда - (ситондани амволи ғайриманқул) - ин раванди фурӯш ва мутаносибан харид дар савдои амволи ғайриманқуле, ки бонк интихоб кардааст:

а) барои насупоридани ипотека (одатан он ном дорад) ситонидан);

б) барои саркашӣ аз андоз (шохаи каме фарқкунандаи нақшаи мазкур, ки ном дорад) андози андоз).

Азбаски як қисми арзиши хона (барои соддаӣ мо мегӯем, "хона", гарчанде ки он ҳама молу мулк буда метавонад) аллакай ҷуброн карда шудааст (ва дар баъзе ҳолатҳо ин як қисми калон аст), бонк ё амволи ғайриманқул арзиши воқеии манзилро намегирад, аммо онро пешниҳод кунед арзонтар.

Музоядаҳои оммавӣ мавҷуданд, дар паси дарҳои пӯшида баргузор мешаванд, ки ҳама ба қонунҳои ин ё он давлат вобаста аст. Аксар вақт онҳо дар бинои суд баргузор мешаванд. Ин мантиқан дуруст аст, зеро дар суд муайян шудааст, ки хона аз соҳибони қарздор пешакӣ интихоб карда шавад.

Инчунин, қисми зиёди харидҳои музояда маҳз барои нигаҳдорӣ сурат мегиранд, зеро қариб ҳамеша ин харид “хук дар дар” буда, нархи ниҳоӣ номаълум аст.

«Инро набояд ба маънои аслӣ фаҳмид: ана, мо омада як халта пул меорем. Ин метавонад қарз аз бонк ё шахси воқеӣ бошад ва калимаи "нақд" танҳо маънои онро дорад, ки мо тамоми маблағро пурра баргардонем. Чаро фурӯшанда пули нақдро дӯст медорад? Зеро дар ин ҳолат ба ӯ лозим аст, ки ҳуҷҷатҳои камтарро пур кунад”, - шарҳ медиҳад Майкл Антонюк, собиқ сармоягузор ва риэлтор, ки пеш аз бӯҳрони соли 2009 бо амволи ғайриманқул дар музояда кор мекард. Майкл аввалин хонаи худро ҳамчун сармоягузорӣ дар синни 18-солагӣ дар соли 2001 ба маблағи 7 35 доллар харид ва онро ба 15 XNUMX доллар фурӯхт. Ин хона XNUMX сол холй монд.

Микоил аввалин хонаи худро ҳамчун сармоягузорӣ дар 18-солагӣ дар соли 2001 харидааст. Аксҳо аз бойгонии шахсӣ.

Студия барои 100 ҳазор ва хона барои 300 ҳазор

Сармояи ибтидоӣ дар шакли кэш ё миқдори суратҳисобе, ки барои оғози ҷустуҷӯи хонаи музояда дар штати NY зарур аст, тақрибан 300 ҳазор долларро ташкил медиҳад. Ба маблағи 100 ҳазор доллар, акнун шумо метавонед хонаи истиқоматии студияро пайдо кунед, масалан, дар Бруклин ва "манзилҳо" дар Бронкс. $ 200-300 як хонаи хуби яккаса дар Бруклин ё Квинс дар минтақаҳое, ки устувор ва ҳатто афзоиш меёбанд. Ин рақамҳо аз ҷониби баҳодиҳандаи амволи манзил, BPO (Андешаи нархи брокер) мутахассис Натали Маган

Ба гуфтаи Натали Маган, ба 200-300 ҳазор доллар шумо метавонед як хонаи хуб барои як оила дар Бруклин ё Квинс харед. Аксҳо аз бойгонии шахсӣ.

Ба гуфтаи Майкл Антонюк, ҳамааш аз бонке вобаста аст, ки шумо омодаед маблағгузории чунин харидро бо он баррасӣ кунед. «Агар як бонки оддӣ омода бошад, ки хариди оддии хонаи оддиро бо 4% маблағгузорӣ кунад, пас имкон дорад, ки хариди чунин хонаро бо 20 фоиз маблағгузорӣ кунад», - бовар дорад ӯ.

Майкл инчунин қайд мекунад, ки бонкҳо барои харидории молӣ хушҳоланд, агар харидор як ширкати ҳуқуқӣ бошад, масалан. Муносибат бо мизоҷи ҷиддӣ барои ҳама хуш аст, ба шахси хурди худ бояд дигарон иҷозат диҳанд, ки шумо ҳамон як мизоҷ бошед.

Мо дар бораи ин чӣ медонем?

Ин чист: а) асосан ва б) қоидаҳои бозаргонии хариду фурӯш "боз ҳам зиёдтар": зеро мо бо молҳои арзон, вале ҳамзамон талабот сару кор дорем, бояд рақобати баландро дар байни харидорон, инчунин интизор шавем. ягон музояда.

«Аз рӯи таҷрибаи ман, 90% харидорон, дурусттараш он одамоне, ки тавонистаанд чунин амволи ғайриманқулро харидорӣ кунанд, шахсони ҳуқуқӣ мебошанд, яъне аз ҷиҳати молиявӣ бойтар ва дар раванди чунин харидҳо «донишноктар» ҳастанд, одамоне, ки зуд ба зоғҳо маъқул мешаванд. , ба ягон чизи сафеде, ки бадани хонаеро, ки бонк гирифта, ба фурӯш гузоштааст, мезананд. Аммо дар баробари ин гуфтан мумкин аст, ки шахс чунин хонаро харида наметавонад, хеле категория мебуд. Ман ва ҳамкасбони ман чунин одамонро дидаем, ки инҳо ҳамон 10% ҳастанд”, - мегӯяд Натали Маган.

Майкл бештар хушбин аст - қисман азбаски ӯ дар Пенсилвания ва дар Ню Йорк кор накардааст.

"Музоядаҳо дар Филаделфия, ки ман дар он ҷо кор мекунам ва дар як моҳ ду маротиба баргузор мешавад. Бо итминон метавонам бигӯям, ки барои харидани хона ба он зиндагӣ кардан лоиҳаи маҳкумшуда аст иҷрошаванда.

Аммо мо бояд дар хотир дошта бошем, ки қонунҳои баргузории чунин музоядаҳо дар иёлотҳои гуногун мухталифанд ва агар шумо нақшаи харидани хона дар як ҳолати мушаххас дошта бошед, бифаҳмед, ки он дар куҷо сурат мегирад.

Дар Филаделфия, ҳама ба музояда даъват карда мешавад, ҳар кас метавонад дар он иштирок кунад, агар пул бошад ».

Харидори чунин хонаҳо кист?

Харидорони миёнаи чунин амволи ғайриманқул ба 2 категория тақсим мешаванд: «харидан барои зиндагӣ» ва «харидан барои пул».

Бо қисми аввали саволҳо ман боварӣ дорам, ки не. Қисми дуюм сармоягузороне мебошанд, ки барои фурӯш ё таслим мехаранд ва тоҷирони хусусие, ки барои фурӯш ё таслим мехаранд. Ин 2 категория аз рӯи ҳисобҳо, ҳадафҳои ҳаёт ва ҳаҷми муомилот фарқ мекунанд: дар дуввум, ҳаҷм васеътар аст.

Якчанд услубҳои ҳамкорӣ бо амволи ғайриманқул мавҷуданд, ки соҳиби қаблӣ барои онҳо пардохт карда наметавонад: Баъзеҳо: фурӯш кӯтоҳ (номи худро тасдиқ намекунад, дар асл ин бештар аст дароз фурӯш, зеро дар ин ҷо одамон мекӯшанд амволи ғайриманқуле фурӯшанд, ки дар онҳо 2-3 қарзи пардохтнашуда овезон аст ва ин одатан на аз тариқи музояда, балки тавассути ҳамкории мустақими "соҳиби бонк" анҷом дода мешавад, фурӯши флип (харид бо мақсади дубора фурӯхтани минбаъда бо пулҳои дигар), фурӯши rehab ва як қатор вариантҳои бизнес, ки мо дар бораи он дар поёни сӯҳбат хоҳем рафт.

Аксҳо zillow.com

Ҳадафи рақами 1: барои зиндагӣ харидан

Пас шумо танҳо мехоҳед дар он ҷо зиндагӣ кунед. Дастури муфассал: аввал шумо ба сайт меравед Музояда.com ва ба сайр дароед, пас пойгоҳи интернетиро омӯзед, дар ҳар кадоме аз он шумо метавонед амволи ғайриманқулеро, ки онҳо гузоштаанд, бубинед.

Ҳамзамон, шумо тамоми эълонҳои музоядаро дар Интернет меомӯзед ва боз чӣ кор кардан мумкин аст, агар шумо дар ҷустуҷӯи амволи ғайриманқул дар минтақаҳои дур аз мегаполисҳо - ин ба ин ҷо рафтан ва тамоми маводи чопӣ дар мағозаҳо ва бонкҳои маҳаллӣ ҷамъоварӣ кардан лозим аст. дар он ҷойҳо эълонҳои бонкҳо дар бораи хонаҳо ва санаи музояда мавҷуданд. Он гоҳ шумо дар қайд шаҳристон-асосҳо.

Пойгоҳҳои маъмултарин - Zillow, Street-Easy, Redfin. Моликият - хизматрасонии пулакӣ. Акр - пойгоҳ дар Ню Йорк, дар он ҷо гирифтани маълумот дар бораи Манҳеттан, Бруклин, Квинс, Бронкс ва Айлен қулай аст.

Тарзи истифодаи ин хидматҳои электронӣ: ворид шавед Индекси почта ҷойеро, ки шумо бояд ба хона нигоҳубин кунед, суроғаеро ворид кунед, агар шумо онро пешакӣ донед ё пас аз филтр кардани индекси почта, тамоми амволи ба синф афтодаатонро филтр кунед: оилаи ягона, бисёр оила, замин, хона ва ғайра

Дар сайтҳо инчунин дидан мумкин аст, ки ин синфи амволи ғайриманқул дар ин минтақа дар шаш моҳи охир ё як сол аллакай фурӯхта шудааст. Харитаҳо, феҳристҳо, нархҳо. Ҳолат, андоза. Агар як хонае, ки ба хонаи хонаи орзуҳои шумо як моҳ пеш дар ин минтақа фурӯхта шуда бошад, ин як манбаи хуби иттилоот барои шумо аст.

Пас шумо метавонед хонаро дар пойгоҳи додаҳо кушоед сабтҳои андоз, барои фаҳмидани он ки ин гуна манзил дар бозори анъанавӣ чӣ қадар арзиш дорад ва пас аз дидани ҳамаи ин нархҳо, масалан, 300 ҳазор доллар, - барои фаҳмидани он ки ба савдои 400 рафтан фоида надорад. Ё чӣ гуна бо ҳамон нархе, ки шумо бо роҳи муқаррарӣ хона харида метавонед.

Парвандаи болоро дар хотир доштан ҳамеша арзанда аст. фурўши андоз (гарави андоз)) - агар қарзи хона комилан андоз бошад, он ҳеҷ роҳе буда наметавонад ва шумо танҳо чунин фурӯшро ҷустуҷӯ карда метавонед ва ипотека ба шумо таъсир намерасонад.

Ба гуфтаи Майкл, яке аз бартариҳои харидори эҳтимолӣ дастрасии мустақим ба фурӯшанда ва риэлторест, ки бо бонкҳои мушаххас ва музоядаҳои онҳо кор мекунад. “Чӣ гуфта метавонам: ҳар як тиҷорат нозукиҳои худро дорад. Албатта, дар ин гуна масъалаҳо беҳтар аст, ки робита доштан аз надоштани онҳо, мегӯяд ӯ, “Муомилаи шумо ҳамон қадар муваффақтар хоҳад буд, ки дониши бештаре дошта бошед, аз қоидаҳои стратегӣ ва глобалии гузаронидани чунин фурӯшҳо то хонаҳои мушаххасе, ки наметавонанд. ки дар базахои маълумотхо бошанд».

Аксҳо Depositphotos

Натали бо Майкл розӣ аст: "Ҳар ҷо, ки мо бо нархи барқасдона паст дучор мешавем, хатари мавҷудияти як нақшаи махфие вуҷуд дорад, ки аз тиҷоратчигии одамони дигар ба вуҷуд омадааст, ки фавран муайян кардани он хеле душвор аст ва исбот кардан камтар аст" гуфт ӯ. — Нарх ба он наздиктар мешавад бозори одилона, тиҷорати мутамаддин бештар қонун аст. "

Мушкилоти асосии онҳое, ки мехоҳанд дар музоядаи музоядаи шахсони воқеӣ иштирок кунанд, вай чунин мешуморад: а) набудани кэш ва б) набудани алоқаҳо.

Ба саволи «Ин нақшаҳои махфӣ кадомҳоянд?» Натали ҷавоб медиҳад: «Аз ҳама маъмул: риояи ҳуқуқи шахс мехоҳад хонаеро ба« шахси »худ фурӯхта, яъне нархро, чун қоида, нодида мегирад ва ба рақобати солим тоб оварда наметавонад. Барои ин чӣ кор карда мешавад: як тасаввуроти қавӣ оварда шудааст, ки ҳеҷ кас ин хонаро харидан намехоҳад. Инро бо роҳҳои гуногун метавон кард: хонаҳоро таъмир накунед ё ба таври бесифат таъмир накунед, обрӯи бардурӯғро барои худ ё ҷойе, ки дар он ҷойгир аст, эҷод кунед ва ғайра. Дар натиҷа, бонк мебинад, ки хона фурӯхта намешавад ва ба вай нархи пасти музояда медиҳад. Ва он гоҳ ин хона ногаҳон аз ҷониби ҷияни ин риэлтор харидорӣ мешавад. Ё, масалан, шумо мехоҳед хонае бихаред, ки онҳо мехоҳанд ба шумо фурӯшанд. Ва он гоҳ пешниҳоди музоядаи шумо ба таври маҷбурӣ ... нопадид мешавад. "

Майкл ҳеҷ гоҳ бо чунин нақшаҳо дучор наомадааст ва шояд ҷои зист ва маъруфияти он дар ин ҷо муҳим бошад.

Натали иқрор мешавад, ки чунин "ҳиллаҳо" дар давраи бӯҳронӣ метавонанд рух диҳад, вақте ки бекорӣ афзоиш ёфт, шумораи қарздорон аз пардохти қарз зиёд шуданд, шумораи манзилҳои "партов" ва шахсоне, ки дар шароити бӯҳронӣ мехоҳанд "эҳьё шаванд" афзоиш ёфтанд.

"Чунин ҳодисаҳо рух додаанд, аммо ҳоло тамоюли эҳёи умумии бозор пас аз бӯҳрони солҳои 2007-09 мушоҳида мешавад ва бозор ҳар қадар солим бошад, ҳамон қадар чунин муомилот камтар мешавад", - мегӯяд ӯ. Дуруст аст, ки нархҳо дар музоядаҳо ҳамон қадар баландтаранд. Ва онҳо ба бозори воқеӣ наздиктаранд. Қуллаи фурӯши “бразин” дар солҳои 2008-2011 ба вуқӯъ пайваст.

Хона дар шифт

Шумо бояд фаҳмед, ки агар мо дар бораи он гап занем ситонидан, пас пешакӣ мо дар хонаҳо дар ҳолати аз анъанавии «калиди калидӣ» сухан меронем.

Баъзан, пеш аз фурӯш, бонк ба муоина дар хона талқин мекунад, баъзан не. Ва агар ӯ исрор накунад - ҳушёр бошед. Дар ҳар сурат, хуб мебуд, ки шумо ҳатто намуди берунии хонаи ояндаи худро тасаввур кунед: лаҳзаҳо баъзан ҳамин тавр ... ҳа ... ғайричашмдошт, ки ин барои ҳазми ҷудогона зарур аст.

«Масалан, сӯрох дар шифт, дурусттараш, фарш, - мегӯяд Натали, - таърихи офаринишашро ҳеҷ кас намедонад. Инҳо метавонистанд ҳилаҳои сокинони собиқ бошанд, аммо бо ҳамон муваффақият оқибатҳои худи "нақшаҳои" дар боло зикршуда шуда метавонистанд: касе воқеан намехост, ки ин хона зуд ва одилона фурӯхта шавад."

Бонкҳо ва риэлторҳо аксар вақт аз хадамоти мутахассисони BPO, ки ваколатҳои гуногун доранд, истифода мебаранд. Баъзеҳо метавонанд танҳо берунии хонаро арзёбӣ кунанд - ва онҳо, ба монанди шумо ва ман, намедонанд чӣ дар дарун аст, аммо мутахассисони дохилӣё нархгузорон "Онҳо чизе доранд, ки ба мардум хабар диҳанд."

«Баъзан муайян кардани ҳолатҳои «барои мардуми худ» нигоҳ доштани хона хеле осон аст: масалан, худи он дар ҳолати хуб қарор дорад, аммо дар фарш ҳоҷатхона вайрон аст ва ба атроф оби зиёд рехта мешавад. Ба хулосае омадан хеле душвор аст, ки ин об чанд сол боз дар ин ҷо истода аст - эҳтимолан, он ба наздикӣ рехта шудааст, ”мегӯяд Натали. — Умуман, ба он чо нараф-тан ба вазъияти тахминии хона бахо додан мумкин нест ва ман ба шумо маслихат намедихам, ки ба хар гуна корнамоихои таъмиру сохтмон тайёр бошед, дар дарун гох Карфаген мавчуд аст, гох тирезахо тахта шудаанд (хонаҳои боло), ва шумо ҳақ надоред, ки на танҳо нохунҳоро тоза кунед, балки наздик шавед. "

Аммо, далели он, ки хона ба тартиб оварда шудааст, сабаби ваҳмоварӣ нест. Ҳоло, агар дар ягон ҷои салиб дар болои хона бо ангишт ё ангишт кашида шуда бошад - ин нишонаи унсури ошкоршуда аст, яъне одамони бехонумон, ки дар он зиндагӣ мекунанд ва ин нишонаи умумиҷаҳонии мардуми бехонумони амрикоӣ ва сабаби аслии ташвиш аст.

Арзёбӣ аз берун низ метавонад гумроҳкунанда бошад, аз ҷумла ба манфиати шумо. Масалан, пас аз зимистон, барф, танаффуси тӯлонӣ, хона метавонад ба назар чунин намояд, аммо дар дохили ҳама чиз хуб аст.

Баъзан тирезаҳои хона ба боло фаромаданд (ба хонаҳои баландошёна) ва шумо ҳақ надоред, ки нохунҳоро тоза кунед, балки наздик шавед. Аксҳо Depositphotos

Арзёбии берунӣ ба ҳолати умумии унсурҳои намоёни объект (назари умумӣ, ҳолати сақф, дарвозаҳо, чаҳорчӯбаҳои тиреза, дарҳо, зинапояҳо, манзараи умумии паҳлӯ ба паҳлӯ ё хишт, набудани ё мавҷудияти тарқишҳо дар деворҳо ё дар поёни хона), на танҳо аз печида ба тирезаҳо нишастагар ягон. Наќшањо дар деворњо низ марговар нестанд.

Маҳз аз ин рӯ, гурӯҳи махсуси мутахассисон пул кор мекунанд - одамоне, ки хонаҳоро дар ҳолати садамавӣ харида, онҳоро ба ҳолати нисбатан хубтар мебаранд ва сипас онҳоро гаронтар мефурӯшанд.

Ҳадафи 2: харидани пул

Агар шумо шахси воқеӣ бошед, ё ин ки шумо ҳамчун як шахси хусусӣ сарвари худ доред, пас ин мутахассисон аввал бояд ба пойгоҳи додаҳо назар кунанд Хадамоти сершумор , ки дар он танҳо соҳиби литсензияи амволи ғайриманқул мавҷуд аст. Он чизе ки мо дар сайтҳо мебинем, як фишурда аз MLS аст.

“Дар MLS, пойгоҳҳои худи онҳо васеътар ҳастанд, доираи нархҳо ва навъҳо низ васеътар аст. Ин яке аз сабабҳои он аст, ки шумо то ҳол мехоҳед, ки дилери худро дошта бошед: MLS ин аст, ки чӣ гуна аз дари қафо мегузарад, мегӯяд Натали.

"Шумо интихоби калон доред," мегӯяд Майкл, "шумо метавонед роҳи буришро пеш гиред - чизеро бо нархи пасттар аз нархи бозор бихаред ва пас аз чанд вақт бо нархи бозор дубора фурӯшед, як намуди муомилотро анҷом диҳед, ки коршиносон дар сленгҳои худ. ба "реабит" занг занед - ҳамон "Карфаген" -ро харед, онро ба ёд оред ва онро ҳамчун хонаи қаннодӣ ба маблағи мувофиқ фурӯшед. Албатта, онро ба иҷора диҳед. Барои вайрон кардан замин ё хона бихаред, онро вайрон кунед ва дар он чо чизи нав созед. Дар баробари объекти қарз аз соҳиби қарзи ипотекаи бад харед. Бозхаридани қарзҳои андоз. Ин аст, ки шумо фаҳмед, ман танҳо дар бораи амволи ғайриманқули истиқоматӣ гап мезанам. Инчунин биноҳои офисӣ, имконоти тиҷоратӣ, саноатӣ ва яклухт мавҷуданд.”

Дар замонҳои фаромӯшнашаванда дар ИҶШС модарони ҷавон аксар вақт кор мекарданд, ки дар кӯдакистонҳо ба сифати ҳамшира кор кунанд, то фарзандашро замима кунанд ва шахсан бубинанд, ки касе ӯро ранҷонд. Ман ишора мекунам, ки яке аз роҳҳои ба даст овардани хонаи хуби худ барои зиндагӣ, ралтор шудан ва омӯхтани тарзи ҳамкорӣ бо система мебошад. Албатта, ин равиш барои ҳама мувофиқат намекунад, аммо ин яке аз имконот аст.

"Агар шумо хоҳед, ки ба ҷаҳони амволи ғайриманқул ворид шавед," мегӯяд Майкл, "ба шумо ё дониши зиёд лозим аст ё пули зиёд. Аммо нозукӣ ин аст, ки агар пул дошта бошӣ, аммо дониш надошта бошӣ, хато карда метавонӣ ва ин пулро аз даст диҳӣ ва агар пул надошта бошӣ, аммо дониш дошта бошӣ, метавонӣ ин пулро ёфта зиёд кунӣ».

Инчунин онро дар рӯзҳои Forum бихонед:

15 шаҳре, ки дар он шумо хона барои 50 000 доллар харида метавонед

Кадом хонаҳоро дар ИМА ба маблағи 150 ҳазор харидорӣ кардан мумкин аст

Top 10 арзонтарин шаҳрҳои ИМА

10 ҷои арзонтарин барои хариди хона дар соҳил дар ИМА

Оё шумо мехоҳед хабарҳои муҳимтар ва ҷолибтар дар бораи зиндагӣ дар ИМА ва муҳоҷират ба Амрико? — моро дастгири кунед хайрия! Ба саҳифаи мо низ обуна шавед Facebook. Опсияи "Афзалият дар намоиш" -ро интихоб кунед ва аввал моро хонед. Инчунин ба мо обуна шуданро фаромӯш накунед Канали телеграмма  ва дар Instagram- Дар он ҷо бисёр чизҳои ҷолиб вуҷуд дорад. Ва ба ҳазорон хонандагон ҳамроҳ шавед ForumDaily Ню Йорк — дар он чо шумо дар бораи хаёти метрополия бисьёр маълумотхои шавковар ва мусбат пайдо мекунед.