Америкада эле тооруктарда үй сатып алууга

Сүрөт Depositphotos

Бир адам бир үй сатып алуу үчүн келгенде, ал өзү же адисти сурайт биринчи суроо: "адатта жасалат да, ал бир аз арзан кылууга болобу?". репрессиялардын, шарттар жок ипотекалык банк көп жылдан бери жок.

Бул жагынан алып караганда, орус тилдүү коомчулук барган сайын бул тандоосу кызыктар, кыймылсыз мүлк сатып алууга, ошондой өндүрүп алууну күрөөнүн жүйөсүнө айлантуу кыймылсыз мүлкЖе "соодада сатып алам". Forumday Мен тек гана ажалдуу буруш үчүн мүмкүн экендигин аныктоого аракет кылган, жана кантип?

Бул эмне?

Аукцион - (өндүрүп алууну күрөөнүн жүйөсүнө айлантуу кыймылсыз мүлк) - сатуу жараян, жана, ага ылайык, мүлктү ачык соодада сатып алуу үчүн сиз банкка тандалып алынган:

а) күрөө эмес төлөө үчүн (адатта деген эмне өндүрүп алууну күрөөнүн жүйөсүнө айлантуу);

б) аты схеманын салыктарды төлөбөгөндүгү (кээ бир башка бөлүмдөрүнөн үчүн салык, Наама жана).

үйдүн наркынын бир бөлүгү катары (ал кандайдыр бир мүлктү болушу мүмкүн, бирок жөнөкөй, биз, "үй" деп берилген) буга чейин толтурулат (жана ал бир чоң бөлүгү айрым учурларда), үй-банк же ортомчу (алган сыяктуу) алуу менен эмес, иш жүзүндөгү наркы жана аны сунуш арзан.

сатык, жабык эшик артында өтөт деп, бардык мамлекет көз каранды да бар. Алар көп учурда кемелери имаратында өткөрүлөт. Бул алдын-ала тандалып алынган карыздар ээси боюнча соттун үйүнө, анткени бул, логикага туура келет.

Ошондой эле, сатып алуулар торуктар басымдуу бөлүгү дээрлик дайыма "бир акмактын чочконун" сатып жатат, анткени, акча үчүн өтүп жатат, акыркы баасы башында белгилүү болгон эмес.

«Муну түз мааниде түшүнбөш керек: мына биз келип, бир кап акча алып келе жатабыз. Бул банктан же жеке адамдан алынган насыя болушу мүмкүн, ал эми "накталай акча" деген сөз биз бардык сумманы толугу менен төлөйбүз дегенди билдирет. Эмне үчүн сатуучу нак акчаны жакшы көрөт? Анткени бул учурда ал азыраак кагаз толтурушу керек”, - деп түшүндүрөт экс-инвестор жана риэлтор Майкл Антонюк, 2009-жылдагы кризиске чейин аукциондо кыймылсыз мүлк менен иштеген. Майкл өзүнүн биринчи үйүн инвестиция катары 18-жылы 2001 жашында 7 долларга сатып алып, 35 долларга саткан. Бул үй 15 жыл бош турган.

Майкл 18-жылы 2001-жаштагы бир салым катары биринчи жолу үй сатып алганбыз. жеке Көктөмөлөрдүн Сүрөт.

үйүнө 100 киши жана 300 минг Studio

кантип мааниде талап эсебинен накталай же бир сумма түрүндө баштапкы капитал аукцион үйү кызматкерлери NY карап баштайт - $ 300 мын жөнүндө. Азыр $ 100 мын Анткени сен бир киностудия батирди таба аласыз, мисалы, Бруклиндеги жана Бронкс аймагында "жайларды". $ 200-300 - ал макамынан жерлеринде, ал тургай, өсүп, Бруклиндеги же Куинс жакшы үй-бүлө болуп саналат. Бул сандар кыймылсыз мүлк баалоочу бөлүштү, аналитик, Bpo (Брокер Баа Пикирлер) адис Натали Маган

Натали Маган айтымында, $ 200-300 киши үчүн, Бруклиндеги же Куинс бир жакшы бир үй-бүлө үй сатып алууга болот. жеке Көктөмөлөрдүн Сүрөт.

Майкл Антонюктун айтымында, баары ушундай сатып алууну каржылоону талкуулоого даяр болгон банктан көз каранды. «Эгерде жөнөкөй банк жөнөкөй үйдү сатып алууну 4% менен каржылоого даяр болсо, анда мындай үйдү сатып алууну 20% менен каржылашы мүмкүн», - деп эсептейт ал.

Мисалы, мыйзам жайында - Майкл ошондой эле банктар алуучу, эгерде сатып алууга каржылоо менен күрөшүү үчүн бактылуу экенин белгилейт. чакан бардык иши менен алектенүү үчүн олуттуу кардар ырахаттана - Башкаларды Сага деген түшүнүк берүү үчүн - бир эле кардарды.

Бул жөнүндө эмнелерди билебиз?

Чынында ал: а) акча, негизинен, жана б) "жапайы" сатуу жана сатып алуу базар эрежелери: биз арзан менен күрөшүп жатабыз, анткени, ал эми азык-түлүк кийин издеп, биз сатып алуучулар арасында конкурс жогорулаган күтүшүбүз керек, ошондой эле кандайдыр бир аукцион.

«Менин тажрыйбам боюнча, сатып алуучулардын 90%ы, тагыраагы, мындай кыймылсыз мүлктү сатып алгандар юридикалык жактар, башкача айтканда, финансылык жактан бай жана мындай сатып алуу процессинде «кыраакы» адамдар, тез эле каргаларды жактырышат. , банк тарабынан алынып, сатыкка коюлган үйдүн денеси ак болгон нерсенин үстүнө чапкыла. Бирок мындай үйдү жеке адам сатып ала албайт деп айтуу өтө катаал болуп калат. Мен жана менин кесиптештерим ушундай адамдарды көрдүк, булар 10% эле», - дейт Натали Маган.

Майкл кыйла айырмаланат - ал эмес, New York менен Pennsylvania иштеген жарым-жартылай эле.

"Мен жашап, иштеп Лос, сатуу, айына эки жолу өткөрүлөт. Мен жашай турган үйдү сатып деп ишенимдүү түрдө айта алабыз - бул oborimy долбоор аткарыла.

ал жерде кабыл алынган катары эмне кылышы керек экенин билүү үчүн, - Бирок, биз башка мамлекеттер мындай тооруктарында мыйзамдары жана бир мамлекеттин бир үй сатып кыла турган болсо, ар кандай болуп, эч качан унутпашыбыз керек.

Лос, торуктар ким Entrée болсо, эч ким ага катыша алат, акча болот. "

Мындай үйлөрдү сатып алуучу ким?

Мындай өзгөчөлүктөрү орточо сатып алуучулар 2 топко бөлүнөт: "түз сатып" жана "кантип акчага сатып алам".

суроонун биринчи бөлүгү менен, менимче, жок. экинчи бөлүгү - сатуу же ижарага сатып сатуу же ижарага берүү үчүн сатып демөөрчүлөр, жеке соодагерлер болуп саналат. каттоо, жашоодогу максаттары жана бътъмдёрдън кёлёмънън сандардын бул эки топ ортосунда кандай айырма бар: жалпы акыркы көлөмдө.

мурдагы ээси бир нече, төлөй албай жатат, ал үчүн кыймылсыз мүлк менен өз ара стилдери: кыска сатуу (Чынында, ал, тескерисинче,, анын оюнча аталышы, көп соода-сатыкБул жерде адамдар 2-3 төлөнбөгөн кредитти асылып турган, мүлктү сатууга аракет кылып жатышат, ал, адатта, соодада жана түздөн-түз өз ара: "ээси Банк") аркылуу эмес, эмне үчүн, плакатка сатуу (Башка акча кайра сатуу максатында сатып алуу) Rehab сатуу Биз төмөндө талкууланат бизнес жолдор, бир катар.

Сүрөт zillow.com

Гол саны 1: жашоо үчүн сатып алуу

Демек, сиз жөн гана жашап келет. Толук окуу куралы, алгач сайтына барып, Auction.com жана аны Surf, анда сиз онлайн маалыматтар базасын, ар бири изилдөөгө сиз ачыкка турган мүлктү көрө алабыз.

Ошону менен катар, Интернетте тооруктарында жөнүндө бардык жарыялары билебиз, жана шаардын алыскы райондорунда мүлктү издеп жүргөн болсо, дагы эмне кылсак болот - жергиликтүү дүкөндөр жана банктардын аймакта жана posobirat бардык басма азыктары, болот баруу болуп саналат жашыруун жерлерде турак үй жана аукцион мөөнөтү ичинде банктардан болот. Ошондо каттоодон округнегиздери.

Эң популярдуу маалымат базалары - Zillow, көчө-Easy, Redfin. Propertyshark - акы төлөнүүчү кызмат. Акрис - New York базалык, ал Манхэттен, Бруклин, Куинс Бронксто жана Staten Island жөнүндө маалыматтарды алуу үчүн ыңгайлуу болуп саналат.

Бул электрондук кызматтарды кандай колдонуу керек: кирет ZIP коду Кайсы үйгө көз салып турушу үчүн бара жаткан жер, силерге алдын ала белгилүү болсо, дарегин, же болбосо - тобу бардык мал-мүлкүн таштап чыпкалоо үчүн ZIP-кодду киргизүү кийин: бир үй-бүлө, үй-бүлө көп, Жер, үй, ж.б.

Интернет- сайттарга жайгаштырып, силер да кыймылсыз мүлккө бул тобу буга чейин акыркы алты, он эки айга чейин райондо сатылып жатканын көрө алабыз. Карталар, тизмелер, баалар. Абалы, көлөмү. бир ай мурун аймакта болсо, үйүнө сатылган, түшүбүздө тукумуна окшоп, - бул сиз үчүн маалымат жакшы булагы болуп саналат.

Анан ачык маалымат базасы аркылуу үй текшере алат салыктык эсепке алууСалттуу рынокто канча үй кетүү зарыл тууралуу түшүнүк алуу үчүн, жана бул андан кийин көрүп, баа деп, $ 300 мын, - 400 чыгашалуу эмне аукцион коё түшүнүү. Же ошол эле баада үчүн кадимки жол менен үй сатып алууга болот.

Жогоруда жолдору жөнүндө ар дайым баалуу эстегиле салык сатуу (салык кармап калуу) - карыз mogridzh эмес, салыктар, үйүнө бар, ал жөн гана, мисалы, сатуу, күрөө издей аласыз жана сиз тийип албай турган.

Майклдын айтымында, потенциалдуу сатып алуучунун артыкчылыктарынын бири - бул конкреттүү банктар жана алардын аукциондору менен иштеген сатуучуга жана риэлторго түз жетүү мүмкүнчүлүгү. «Эмне деп айта алам: ар кандай бизнестин өзүнүн нюанстары болот. Албетте, мындай маселелерде байланыш болбогондон көрө, байланыштар болгон жакшы, дейт ал: «Сиздин бүтүмүңүз канчалык көп билимге ээ болсоңуз, ошончолук ийгиликтүү болот, мындай сатууларды жүргүзүүнүн стратегиялык, глобалдык эрежелеринен баштап, мүмкүн болбогон конкреттүү үйлөргө чейин. маалымат базаларында болуу."

Сүрөт Depositphotos

Натали Майклдын пикирине кошулат: "Биз атайылап төмөн баага туш болгон жерде, башка адамдардын коммерциализминен келип чыккан жашыруун схеманын бар болуу коркунучу бар, аны дароо аныктоо өтө кыйын, далилдөө дагы аз", - дейт ал. — Баа ошончолук жакын адилеттүү базарЖазган, Жарым жылдан көбүрөөк маданияттуу соода, ал мыйзам болуп саналат. "

карап жеке тооруктарына катышууну каалоочулар азыр негизги маселе: а) Кэш жок, жана б) байланыштын жоктугу.

деген суроого: "Бул сырды схемасы эмне," Натали мындай дейт: "таралган: брокер үйүн сатууга аргасыз каалайт", баа, артында "адам, башкача айтканда, баа, адатта, бааланбай жатат, туура атаандаштыкты колдоого алган эмес. Сен эмне: турак эч ким сатып алгысы деп бекем элес. Бул ар кандай жолдор менен жасоого болот: үйүн же оңдоо сапаты начар калыбына келтириш үчүн, ал же аймактын, ал жалган абройго ээ болгон түзүү ж.б. Натыйжада, банк үй сатылган эмес экенин көрүп, ага бир аз аукцион баасын берип ... Анан үй бир заматта риэлтордук бир жээни сатып алат. Же, мисалы, сиз сатып келбейт, бир үй сатып келет. Ошондо торукта сиздин сунуш коюунун ... жок. "

Майкл ушундай схемалар менен жолуктурган жокмун, балким, жашаган жери жана анын популярдуулугун балл жер бар.

Натали, мисалы, "айла-амалдары" кризис маалында орун алган болушу мүмкүн, жумушсуздук, кризиске, келген турак-жай "калдык" жана адамдардын саны "чыгып," акы албай турган карыз саны көбөйдү деп мойнуна алат.

«Мындай нерселер болду, бирок азыр 2007-09-жылдардагы кризистен кийин рыноктун жалпы калыбына келүү тенденциясы байкалууда, ал эми рынок канчалык дени сак болсо, мындай транзакциялар ошончолук аз болот», - дейт ал. Ырас, аукциондордо баалар ошончолук жогору. Жана алар реалдуу рынокко жакыныраак. "Жаман" сатуунун туу чокусу 2008-2011-жылдары болгон.

мейкиндигинде Hole

Биз айтып жатабыз, эгерде жөнүндө экенин түшүнүшү керек өндүрүп алууну күрөөнүн жүйөсүнө айлантууБиз алыс салттуу "ачкычын" бир мамлекет үй билдирет алдыга.

Кээде, банкка сатуу чейин үйдө экспертиза талап, кээде жок. Ал талап эмес, анда - сак болгула. Кандай болсо да, сен да, алыстан жакшы келечектеги үй ички көз карашта болуп калышы мүмкүн: күтүлбөгөн, кээде ... эме ... күтүүсүз, бул өзүнчө Digest татыктуу деп саналат.

«Мисалы, шыптагы тешик, тагыраак айтканда, пол, - дейт Натали, - анын жаралуу тарыхын эч ким биле албайт. Бул мурунку тургундардын айла-амалдары болушу мүмкүн эле, бирок ошол эле ийгилик менен алар жогоруда айтылган «схемалардын» кесепеттери болушу мүмкүн: кимдир бирөө бул үйдүн тез жана адилет сатылышын чындап эле каалаган эмес».

Банктар жана Realtors көп учурда башка ыйгарым укуктарга ээ Bpo-кызмат адистерди пайдалануу. Бир үйдүн жалгыз Буюмдун баа берет - алар, сиз ичинде эмне билбейм, биз сыяктуу эле, бирок жок ички иштер адистериже баалоочулар - Алар элге айта турган сөзүм бар.

«Кээде үй «өз эли үчүн сакталып калган» учурду аныктоо оңой болот: мисалы, анын абалы эң сонун, бирок полдо ажаткана бузулуп, айланасына суу көп төгүлүп жатат. Бул суу бир-эки жылдан бери бул жерде турат деген тыянак чыгаруу өтө кыйын - кыязы, ал жакында эле куюлган", - дейт Натали. — Негизинен, ал жакка барбай туруп, үйдүн болжолдуу абалына баа берүү мүмкүн эмес, мен сизге демейки боюнча кандайдыр бир оңдоо жана куруу эрдигине даяр болууга кеңеш бербейм, ичинде кээде Карфаген бар, кээде терезелери тактай (курчалган үйлөр), Сен гана мык алып эмес, укугу жок, ошондой эле жакын келет. "

Бирок, үй чейин түшүп жаткандыгы чындык --чууга себеп жок. Бирок үй кайчылаш, каалаган жерде, бор же көмүр бетинде болсо - ал жашаган белгиси элементи lumpen болуп саналат, башкача айтканда, үй-жайы жок адамдар жана америкалык үй-жайы жок адамдар жалпы белгиси, коркпой үчүн реалдуу негиз болуп саналат.

сырттан баалоо, ошондой эле, анын ичинде, алдамчы болушу ыктымал - өз пайдасына. Мисалы, кыш чыккандан кийин, кар, узак Иштебей турган бир үйгө өз-өзүнчө, ал эми ичи баары жакшы болуп эле койсок болот.

Кээде терезелер үйүн түшүп жатат (үйлөрүн түшүп) жана тырмактарын алып эле эмес, укугу, ошондой эле жакын келе алган жок. Сүрөт Depositphotos

Тышкы баа объектти көрүнгөн элементтердин жалпы абалына негизделген (жалпы көрүнүшү, чатыры мамлекеттик, имараттар, Терезе кашектери, эшиктер, тепкичтер, жикчи же кыш, дубалдын же үйүндө) түбүндөгү жарака бар же жок экендиги жалпы көрүнүшү, бирок көзгө чектелген эмес курчалган терезелерЭгерде кандайдыр бир. дубалдарына Сүрөттөр - өлүмгө эмес.

Бул жөнүндө жана кантип акча эксперттердин өзгөчө категория болуп саналат - аларды кымбат кийин татыктуу карата мамлекет аларды байланыш жана, иштебейт үйлөрүн сатып элге сатууга.

2-максат: акча үчүн сатып

Эгер - агенти, же жеке адам жеке өзүнүн малайы бар эле, силер болсо, бул адистер биринчи карап базага жакын Multiply Жарнак кызматы Кайда кыймылсыз мүлк укугуна ээлерине гана мүмкүнчүлүгү бар. Биз сайттарда көргөн - MLS тартып pomace.

"On MLS кененирээк базасы да, баалардын жана буюмдарды спектрин диапазону - да кенен. Бул сиз риэлтордук үчүн дагы баалуу себептеринин бири болуп саналат: MLS - "кайра эшикти" алууга болот, - дейт Натали.

"Сизде чоң тандоо бар, - дейт Майкл, - сиз бурмалоо жолуна түшсөңүз болот - бир нерсени базар баасынан төмөн баада сатып алып, бир аз убакыт өткөндөн кийин аны базар баасында кайра сатыңыз, эксперттер өз жаргондорунда транзакциянын түрүн жасай аласыз. "реабилитация" деп атаңыз - "Карфагенди" сатып алыңыз, аны эсиңизге алып келиңиз жана тиешелүү суммага конфет үйү катары сатыңыз. Албетте, аны ижарага. Бузууга жер же үй сатып алып, аны бузуп, ошол жерге жаңы бир нерсе сал. Кредит объекти менен бирге ээсинен начар ипотекалык насыяны сатып алыңыз. Салык карыздарын кайра сатып алуу. Бул сиз түшүнөсүз, мен бир гана турак-жай кыймылсыз мүлк жөнүндө айтып жатам. Ошондой эле кеңсе имараттары, коммерциялык, өндүрүштүк жана дүңүнөн сатуу варианттары бар».

СССРдин эсте күндөрүндө, жаш энелер бала көп маани бере турган бала багуучу аял иш чара, ал таарынган эмес, ошол адам үчүн. Бул мен өмүр бою жакшы үй сатып алуу үчүн ар кандай жолдор менен улам бир кароолчулардын кылган - бул риэлтордук болуп, системасы менен өз ара кантип билүүгө болот. Албетте, бардык мындай мамиле актуалдуу болуп саналат, ал эми бул - тандоолордун бири.

Майкл мындай дейт: «Эгер сиз кыймылсыз мүлк дүйнөсүнө кирүүнү кааласаңыз, сизге же көп билим керек, же көп акча керек. Бирок, кылдаттык, эгер акчаң болсо, бирок билимиң жок болсо, ката кетирип, бул акчаны жоготуп коюшуң мүмкүн, ал эми акчаң жок, бирок билимиң болсо, анда бул акчаны таап, көбөйтө аласың».

Оку: ForumDaily да:

Сиз $ 15 бир үй сатып алабыз 50 шаар

АКШда 150 киши кандай үй сатып алууга болот

АКШда Топ 10 Дек, шаар

10 жээкте үй сатып алабыз АКШда арзан жерлер

АКШдагы жашоо жана Америкага иммиграция тууралуу маанилүү жана кызыктуу жаңылыктарды каалайсызбы? — бизди колдо кайрымдуулук кыл! Ошондой эле биздин баракчага жазылыңыз Facebook. "Дисплейдеги артыкчылык" опциясын тандап, алгач бизди окуңуз. Ошондой эле, биздин каналга жазылууну унутпаңыз Телеграм каналы  жана Instagram- Ал жерде кызыктуу нерселер көп. Жана миңдеген окурмандарга кошулуңуз ForumDaily New York — ал жерден сиз мегаполистеги жашоо жөнүндө көптөгөн кызыктуу жана позитивдүү маалыматтарды таба аласыз.