АКШда бир үй кантип сатып алууга болот

Америкада кыймылсыз мүлк сатып алуу татаал жана кээде баш аламан процесс. Бул жерде бир гана эскертүү бар: сатуучу алгысы келген сумманы төлөөгө даяр болсоңуз да, бул сиз үй сатып ала аласыз дегенди билдирбейт. "Форум" Америкада кыймылсыз мүлк сатып алуунун бардык тузактары жөнүндө айтып, аларды кантип айланып өтүү керектигин айтат.

турак жай сатып алууга жараяны бир нече этаптарга бөлүнүшү мүмкүн.

1. бир ортомчусу тандоо

кыймылсыз мүлктүн бир мүмкүн болгон сатып алуучу тарабынан туш болгон биринчи суроо: Мен бир ортомчу кылса керек, же сиз менен баарын кыла алат?

Кыймылсыз мүлк боюнча адистин кызматынан бир аз үнөмдөп, өз алдынча ижарага батир издей алсаңыз, анда дагы эле брокерсиз үй сатып албашыңыз керек. Жакшы брокер кардарды процесстин бардык этаптарында коштоп жүрөт - кайсы аймакта жашоону чечүүдөн баштап бүтүм түзүүгө чейин. Брокер сизге сиз тандаган шаардын кыймылсыз мүлк рыногунун өзгөчөлүктөрү жөнүндө айтып берет, аймакка кеңеш берет, мектеп рейтингдерин карап чыгат, банктан насыя алууга жардам берет, сатуучу менен сабаттуу сүйлөшүүлөрдү жүргүзөт, юрист табууга жардам берет, жана башка көптөгөн нерселер. Көп нерсе сиздин брокериңиздин канчалык жакшы экенине көз каранды, андыктан тандооңузга жоопкерчиликтүү мамиле кылыңыз - досторуңуздан жана тааныштарыңыздан сураңыз, Интернетте брокердин иши жөнүндө сын-пикирлерди көрүңүз, бул адам менен канчалык ыңгайлуу экениңизди сезиңиз.

Houston, Техас Анастасия Zaitseva, Россия АКШга иш Сөздүк боюнча күйөөсү менен келди. узак убакыт бою берүүчү компаниясы, алардын үй-жайын ижарага берет. Алар турак-жай үчүн акы төлөшү керек болчу, анын үй-бүлө баасы дээрлик көп ипотекалык төлөмдөрдү келгенде, бир үй сатып жөнүндө ойлонуп. Иш берүүчү менен брокер менен камсыз кылат, ал эми балдар анын кызматтарды жана буга чейин билген жана алардын иш брокер менен үй сатып алууну чечти баш ишендирип келген.

Maria Pogarskaya брокери New York негизделген Evans, Жакында эле $ 20 млн Борбордук парктын жанындагы пентхауспу батирди сатып, кыймылсыз мүлк адистер менен иш артыкчылыктарын сүрөттөйт: "Билип кой, сенин биринчи / экинчи / үчүнчү батир сатып, мен 200 бүтүм кылып жатам. Сиз 10-20 батирлерди карап издөө учурунда, мен аларды бир кишисин көргөн. сен биринчи юрист издеп, мен юристтер ондогон менен чогуу иштешип келет. Сиз биринчи насыясын алып, мен баарын өзүнүн кардарларына кредит алууга жардам берип келет. Бул ар бир кардар менен бардык бул тажрыйба мен үлүшү болот. "

New York негизделген ортомчу Мария Pogarskaya $ 20 млн батирди сатуу тажрыйбасы бар. жеке Көктөмөлөрдүн Сүрөт.

Эң негизгиси, сатуучу өзүнүн брокери сыяктуу эле сиздин брокериңизге комиссия төлөйт. Бул учурда ар бир агент өзүнүн кардарынын кызыкчылыгын коргойт. Кызыкчылыктардын кагылышуусуна жол бербөө үчүн брокер бир эле учурда сатып алуучуну да, сатуучуну да билдирген жагдайлардан качуу керек.

2011-жылы, билбей калбашы үчүн, New York, мисалы, киргизилген бир өзгөчө түрүАл агенттер ар эмне кылышыбыз керек экенин түшүндүргөн. Ал, атап айтканда, кардардын кызыкчылыгына сырларын, ишти аткарууну алуучу өкүлү милдеттүү, жана башкалар. D. түрү биринчи жолу кантип жолукканыбызды кол коюлган жана, бери дегенде, үч жыл бою органда сакталат.

Игорь (ал фамилиясын атабоону суранды) 2014-жылы Нью-Йорктон батир сатып алган. Мен брокердин кызматын колдонгон эмесмин. Мен өзүмө ылайыктуу үй таптым. Рекомендациясыз документтерди бүтүрүү үчүн эң арзан юрист жалдадым. Сатуучунун агенти ага эч кандай жардам берген жок. «Акыры, бүтүм бүттү, мен баарын өзүм жасап, брокерден акча топтогонума абдан ыраазы болдум. Бирок жарым жылдан кийин үйдүн лифтинде көйгөйлөр бар экени, оңдоого көп акча талап кылынганы, ал үйдө жок экени белгилүү болду. Алар бардык тургундардан кошумча төлөм чогулта башташты, бул маселени чечет. Мен алты ай бою ай сайын кошумча 2300 доллар төлөшүм керек болчу. Албетте, мындай төлөмдөр көп үйлөрдө болот жана алардан камсыздандыруу кыйын, бирок адатта айына 100 доллар эмес, 200-2300 долларды түзөт», - дейт Игорь. Ал кесипкөй брокер ага батир сатып алардан мурун бул көйгөйдү аныктоого жардам бере аларына ишенет.

брокерлердин жана кыймылсыз мүлк агенттиктеринин иш чыныгы адамдарды сын _Эсбелгилер сайтында окууга болот: NY, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Майами.

2. Банк насыянын суммасынан алдын ала бекйту

Кийинки кадам, көрүнгөндөй батир издөө эмес, банкка баруу. Эгерде сиз өз акчаңызга батир алам деп жатсаңыз, анын банктык эсебинде экенин алдын ала тактаңыз. Аккаунтуңуздун абалы тууралуу билдирүүнү алуу жакшы болмок - бул келечекте пайдалуу болот. Бирок көпчүлүк адамдар батирлерди кредитке алышат.

Эгер ушундай кыла турган болсо, анда алгач белгилүү бир өлчөмдө (алдын-ала бекйту каты) үчүн насыя берилет деп банкка кат алууга тийиш. Насыя берүү үчүн канча банк көптөгөн себептердин негизинде өз алдынча токтом кылат: Насыя тарыхы, дебет эсебинин абалын, киреше денгээлин. Насыянын Letter сиз буга эсеп бар, банк катары алууга болот, ал эми силер үчүн жаңы объект.

Тёмёнкъ банктык эмес каржылык документтерди берүүгө даяр бол:

• кредиттик рейтинги жөнүндө маалымат;
• акыркы эки жыл ичиндеги кирешелери тууралуу маалымат (эмгек акы жана эмгек W-2 түрү);
• салык кайтаруу түзөт;
• дебеттик каттоо абалы жөнүндө банктан күбөлүк;
• насыя алуу үчүн иш жүзүндө колдонуу.

Каарманыбыз Анастасия үчүн насыя алуу тууралуу кат алуу алмурутту аткылагандай оңой эле. Жубайлар иш берүүчүгө кызмат кылган банктан үй сатып алуу үчүн насыя алышкандыктан, алар эч кандай кошумча документтерди талап кылган эмес - банкта үй-бүлөнүн айлык акысы жана кредиттик тарыхы тууралуу бардык маалыматтар бар болчу.

Анастасия Zaitseva жана анын күйөөсү Техас штатындагы бир үй сатып алганбыз. жеке Көктөмөлөрдүн Сүрөт.

АКШдагы кыймылсыз мүлк сатып алуу үчүн кредит алууга жана бөтөн жерликтер болот. Бардык банктар эмес, мисалы, карыз акча сунуштаган, бирок, мисалы, HSBC банкы башка өлкөлөрдүн жарандары менен иштеп жатат. паспорт, кирешелерди тастыктоо күбөлүгү, акча укуктук келгендигинин бир далили: Адатта, чет Банкка төмөндөгү документтерди тапшырат. документтердин толук тизмеси болуп саналат сайты Банк.

Орусиянын жараны Александр жакында Нью-Йорктон батир сатып алган. Ал мындай деп түшүндүрөт: «Кирешени текшерүү сертификаты – бул сиз насыя алгысы келген банктын атайын формасы. Бул форма сиз иштеген бизнестин бухгалтери же каржы директору тарабынан толтурулуп, андан кийин түздөн-түз банкка берилиши керек. Каражаттын булагы жөнүндө күбөлүк сиздин эсебиңизде акча жакында пайда болгондо гана керек. Мүлктү сатуу же мурасты алуу жөнүндө документтер акчанын мыйзамдуулугун ырастай алат. Ал эми акча сиздин эсебиңизде үч айдан ашык болсо, анда анын келип чыгышынын мыйзамдуулугун ырастоонун кереги жок».

Кредиттик шарттары банктардын, бул алардын ири шилтемелер жатат сайттарында майда-чүйдөсүнө чейин баяндалат: мергенчилик кылуу, Американын банкы, Уэллс Дар-Эс-Салам, Citi.

3. Турак жай сатып алуу үчүн издөө

Эгер брокердик жана кредитти мүмкүн суммасын көрсөтүү менен банктын кат алган таптым, ал баш калкалаар жай издей турган убакыт келди.

Баштоо үчүн эң жакшы жер - бул жашагыңыз келген аймакты тандоо. Чечим чыгарууга шашпаңыз, майда-чүйдө нерселердин баарын эске алыңыз – ошол жерден жумушка баруу сизге ыңгайлуубу, жергиликтүү мектептердин деңгээли, дүкөндөр, кафелер, ресторандар жана башка мекемелер сизди канааттандырабы? жаңы жерде жеткиликтүү сиз үчүн жетиштүү, бул аймактагы кылмыштуулуктун деңгээлин билесизби. Бул этапта убактыңызды бөлүңүз - сизди кызыктырган аймакка барыңыз, эң жакшысы бир нече жолу. Көчөлөрдү кыдырып, бул жерде жашап жатканыңызды элестетиңиз. Бул жерде сейилдөө сизге жагымдуубу, азык-түлүк алганга барасызбы, жакын жерде спорт залы же чуркоо үчүн сейил бак барбы деп ойлонуп көрүңүз.

Алена Зектсер жана анын үй-бүлөсү Нью-Йорктун райондорунун бири болгон Стейтен-Айлендден шаар үйүн сатып алышкан. Ал мойнуна алат: алар мегаполистин алыскы бөлүгүн тандап алышкан, анткени алар ызы-чуу жана тынымсыз шашылыштан чарчашкан. «Биз ашыкча шаардан абдан чарчадык. Балдар үйдүн сыртындагы көк чөптүн үстүндө ойносун дегенбиз. Жакшы мектеп жана биз иштеген Бруклинге жакындыгы да биз үчүн абдан маанилүү болчу. Келечектеги үйүбүздү анын жайгашкан жери – жашыл бактардын көптүгү, жакын жердеги суусу, тынч жана бейпил чөйрөсү үчүн бир көргөндө эле сүйүп калдык. Ошол эле учурда биз цивилизацияга жакынбыз, Бруклинден болгону 15 мүнөт алыстыктабыз», - дейт ал.

Техастык Анастасия үчүн келечектеги үйүнүн жайгашкан жери боюнча бирден-бир талап жумушка жакын болуу болгон. Ошондуктан, ал күйөөсү экөө жумуштан 15-20 мүнөттүк аралыкта үй издеп жүрүшкөн. Бул чектелген диапазондун ичинде алар мыкты мектептери бар аймакты тандашкан — жакшы мектеп аймагындагы кыймылсыз мүлк ар дайым көбүрөөк суюк.

Эгер аймакты тандап алган жолу, убакыт жарнамаларды көрүп баштайт. Ортомчу силер үчүн ал жабык риэлтордук базасына тапкан ылайыктуу жолдору тизмесин берет. Бирок сен рынокто жакшы басым жарнамаларды карап эркин болуп саналат. Бул пайдалуу сайттар болот стреетия, Zillow, Trulia.

4. юрист издөө

Азыртадан эле батирди тандоо стадиясында, сиз үчүн дагы бир абдан маанилүү адамды - бүтүм учурунда кызыкчылыктарыңызды коргой турган юристти издеп башташыңыз керек. Эгерде сиздин жеке юристиңиз жок болсо, брокериңиз сизге аны табууга жардам берет. Жакшы юрист жакшы брокер сыяктуу эле маанилүү. Бардык документтердин мыйзамдуу тууралыгы, демек, сатып алуучу катары сиздин бардык укуктарыңыз жана милдеттериңиз ага көз каранды.

юрист кырдаалдын татаалдыгы жана юрист баасына жараша, ал бир нече мин долларга бир нече жүз чейин сатып алуучу, кымбат турат.

Эгер ири компанияда иштеген болсо, анда, балким, ойлонуп, сиздин келишиминде каралган турак жай сатып алууда айрым колдоо.

Анастасия Зайцева күйөөсүнүн жумуш берүүчүсүндө өзүнүн брокерлери жана юристтери бар экенин, алардын кызматын компаниянын кызматкерлери келишимине жараша акысыз же жеңилдетилген шарттарда колдоно аларын айтты. Ошентип, үйүн сатып алууда алар компаниянын юристинин кызматын колдонушту, бирок алар башка, далилденген брокерди артык көрүштү.

5. сатуучу менен сүйлөшүүлөрдү

Ошентип, бир нече кызыктуу буюмдарды тандап алган, батирлер көрүү үчүн барып, баарын кылдат изилдеп, бир же бир жолдор бир нече топтоого даяр. Бул сүйлөшүүлөр этабын, сен да, сенин брокер анын жүрүшүндө арзандатууну гана эмес, көрсөтүүгө болот башталат, ал эми бүтүмдүн бардык майда-чүйдөсүнө чейин.

АКШнын кыймылсыз мүлк рыногунда үчүн соодага коюлушу мүмкүн. Сиз Сатуучу бир аз сумманы сунуш кылууга укуктуу, жана башка сунуштар, эгерде, ал кабыл алат. Бирок, чынында, бул, айрыкча, батир же үй сатып алгысы келсе, анда кардарлар, сунуш кылынган көлөмүн көтөрүп, башка жагдай сатуучу бир нече сунуштарды кабыл алат. Андан кийин эч нерсе Анын мүлкү баалуу да, ал алгач караганда көбүрөөк алуу үчүн сатуучу жол бербейт.

Дмитрий Stasiuk, бир New York брокер, популярдуу жазуучу New York мүлк Blog, мындай дейт: «Соодалашуу абдан маанилүү этап. Сиз рыноктун абалын жакшы билишиңиз керек, сиз тандаган мүлк канчалык популярдуу экенин жана экинчи тарап соодалашууга даярбы же жокпу түшүнүшүңүз керек. Кээде суроо сиз канча үнөмдөөгө мүмкүн эмес, бирок сиз жада калса сизге жаккан вариантты сатып ала аласызбы. Эгерде сиз өтө төмөн бааны сунуштасаңыз жана каалоочулар көп болсо, анда сиз жөн гана андан аркы соодалашуу процессинен четтетилип, көп убакыт издеп жүргөн батириңизди же үйүңүздү колдон чыгарып жибересиз. Карама-каршы жагдай да болушу мүмкүн: сатуучу абдан жогору бааны коюп алды, сиздин милдетиңиз аны сатууну каалашынан тайдырбай, аны минимумга түшүрүү».

Брокер Дмитрий Stasiuk, ошондой эле мүлктүн келишимге даяр чакырат. жеке Көктөмөлөрдүн Сүрөт.

Бул алуучу тандап жатканда, белгилей кетүү керек, сатуучу сунуш кылынган өлчөмдө гана эмес, кунт коюп угат. Эндрю, жакында эле анын турак-Йорк шаарында биргелешкен ыкчам биринде кардарын, ири суммадагы сунуш бир эле материалдык жактан туруктуу болуп көрүнгөн, алардын кыскача, бир эмес, тандап сатып: "Мен бул элдин матч абдан маанилүү, себеби, кунт коюп, сатып алуучулар кыскача изилдеген биргеликте аракет талаптар. Мындан тышкары, көбүрөөк акча сунуш алуучу мурдагыдай эле кредит алуу менен алек болгон. Мен кредиттин жана кызматташтык башкармалыгынын менен тобокелдик (жана убакытты текке) кошумча акча жок деп чечтим ".

Техастан келген Анастасия Зайцева мындай деп эскерет: «Биздин брокер мыкты иштеди - ал биз кызыккан үй жөнүндө мүмкүн болушунча көбүрөөк маалымат чогулта алды. Ошентип, ал сатуучунун үйдү сатууга "шашып жатканын" билди - ал жакында эле башка мүлк сатып алган жана, албетте, ага эки кредитти төлөө кыйынга турат. Кошумчалай кетсек, бул үй бир топ убакыттан бери базарда болуп, сатыла элек. Биз айтылган баадан бир топ төмөн сунуш киргиздик. Сүйлөшүүлөр көпкө созулган жок, бирок абдан курч өттү. Натыйжада, биздин брокер баштапкы баадан 10 миңден ашык арзан бааны сүйлөшө алды».

Сүйлөшүү стадиясында, баага кошумча, сиз сатуучу менен сизди кызыктырган бардык маселелерди талкуулашыңыз керек - эмеректер калабы, иштебеген нерсе оңдолуп калабы, токтотуу жана жабуу үчүн кандай шарттар бар? транзакция.

6. келишимге кириши

Эгер сиз бул маселелер боюнча келишимге жетишишти кийин, турак жай наркынын 10% өлчөмүндө кепилдик төгүмдөрүн төлөөгө жана сатып алууга макул болгон, ага ылайык, сатуучу менен келишим жана сатуучу кирүү үчүн зарыл болгон берилген учурда мүлктү сатууга макул (кол коюлгандан кийин, адатта, 30-60 күн) .

Бул убакыттын ичинде сатуучу батирди, туура алып баруубузга жана алдын ала карап макулдашылган кылууда. Бир сатып алуучу банктан насыя ала баштады.

Эскертүү сиз кредит боюнча батир сатып болсо да, банктар, адатта, бир кепилдиги катары 20% аз талап кылат. Бул сан рыногунда жараша өзгөрөт, мисалы, беш жыл мурда, банк турак жай наркынын 10% гана ишке ашырууга мүмкүндүк берет.

Эгер сиз батирди (жеке үй эмес) сатып алууну кааласаңыз, анда бул учурда сиз имараттын тургундарынын кеңеши менен маектешүүдөн өтүп, анын макулдугун алышыңыз керек. Үйгө жараша, бул интервью таза формалдуулук же өтө олуттуу окуя болушу мүмкүн, ага сиз университетке кирүүдөн кем эмес даярданышыңыз керек. Кеңештин макулдугусуз имараттан батир сатып алуу мүмкүн эмес – акча да, байланыш да жардам бербейт.

Бул биргелешкен үйлөрдүн Башкармасы макулдугун алуу үчүн өзгөчө кыйын, Манхэттен рыногунда алардын ълъшъ, мисалы, 75% болуп саналат. биргеликте аракет үйлөрү менчик үй кимге таандык ижарачылардын жана компания таандык эмес. Демек, сатып алуучу үй ээлик коомдун, үлүштөрүнүн турак жана бир бөлүгү сатып албайт. Анан, албетте, кеңеш ижарачылардын атынан уюштуруучулардын калган үйүндө болсо, "болсун", чечим кабыл алат. Мисалы, ижарачылар кеңеш Мейрамбек баш аты "Dakota" баарын жана Джон Леннон жашаган учурда турган белгилүү үйдө New York 1 Батыш 72-көч элита боюнча турак, сатып алган эмес.

Жашоочулар кеңеши алар өз үйүндө кимди көргүсү келип, кимди көргүсү келерин чечет. Ошондуктан, жалпы эле башкармалыктын талаптары, суроолору жана жүрүм-туруму көбүнчө акылга сыйбагандай көрүнүшү мүмкүн. Нью-Йорктун элиталык конушундагы "Парк Авенюнун Приматтары" деген атактуу китептин автору Шаршемби Мартин өзүнүн эскерүүсүндө кош бойлуулугу оор болгондуктан жана дарыгер жазып берген төшөктө эс алуудан улам тургундардын кеңешине маек кура албай калганын эскерет. . Анан кеңеш анын уктоочу бөлмөсүндө интервью алуу үчүн анын үйүнө келди.

7-жабуу

Үйдүн жашоочулары кеңешинин макулдугун алгандан жана банктан каржылоону ырастагандан кийин, сиз мындан ары коркунучтасыз. Алдын ала белгиленген күнү бүтүм жабылат - сатуучунун, сатып алуучунун жана банктын юристтери (кээде үйдүн юристтери), сатуучу менен сатып алуучунун өздөрү (милдеттүү эмес), сатуучунун жана сатып алуучунун риэлторлору көп кол коюшат. документтердин, ага ылайык менчикти өткөрүп берүү ишке ашат. Адатта, жабылардан бир күн мурун, мүлктү акыркы кароо болот, анын жүрүшүндө сиз бардыгы жайында экенин жана сатуучу менен келишимдериңиздин аткарылганын текшересиз.

турак жай наркынын кыймылсыз мүлк сатып алуу менен байланышкан бардык чыгымдар, керек болгон бардык төлөмдөр жана салыктар эки жылдан беш пайызга чейин өзгөрүшү мүмкүн турганына даяр бол.

Эгерде сиз үй сатып алууну пландап жатпасаңыз, бирок ижарага алуу жолдорун издеп жатсаңыз, анда Форум сизге айтып берет Карагылачы эмне үчүн жана кантип алдап эмес, кантип.