Нью-Йоркте қандай баспана сатып аламын

Halstead Property жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату бойынша ең ірі компаниялардың бірінің брокері Константин Зализняк ForumDaily-ге Нью-Йоркте қандай тұрғын үй сатып алуға болатындығын және меншік таңдағанда не назар аудару керектігін айтты.

Нью-Йорк жалға алушылардың қаласы. Мұнда тұрғын үйлердің 64 пайызы жалға берілген. Қалған 36% кондоминиумдарға (6%), кооперативтерге (12%) және көп пәтерлі үйлерге (18%) бөлінген. Нью-Йорк қаласынан тыс жерде статистика өзгереді: тұрғындардың 65%-дан астамы үйлері бар.

Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлік түрлері

1. Кооперативтер

Бірегейлік - кооператив тұрғындарының кеңесі, кейде кондом (өте сирек) шаршы метрді сатып алғысы келетіндерді сатып алудан бас тартуға толық құқылы. Сонымен қатар, кеңес мүшелері мұндай бас тартудың себебін де айтпауы мүмкін.

Кооперативті мүлікті сатып алу кезінде сатып алушы тұрғын үйдің өзі емес, корпорациядағы үлесті иеленеді. Корпорация - бұл пәтер сатып алынатын ғимарат.

Мысалы, кооператив Дакота 1900 жылы салынған. Бүгінгі таңда бұл үйдегі бес бөлмелі пәтер 39 миллион доллар тұрады, бір бөлмелі пәтер 1 миллион 850 мың долларға сатылуда.

Кооперативте тұрғын үй сатып алудың басты артықшылықтарының бірі, әдетте, кооперативтің талаптары банк талаптарына қарағанда әлдеқайда қатаң, сондықтан мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде төлемді төлеу немесе банкроттық қаупі аз болады. Бұл іс жүзінде ешқашан болмайды.

Айта кету керек, кооператив тарихи түрде жеке клуб қағидаты бойынша құрылған. Кооперативтен пәтер алу үшін сатып алушы:

1) Кіріс туралы толық ақпаратты беріңіз немесе біз айтқандай: сатып алушы «қаржылық түрде ашуы» керек.

2) Жалға берушілер кеңесімен сұхбат алыңыз. Кооператив сатып алатын менің көптеген клиенттерім Нью-Йоркте тұрып, жұмыс істейді, олар үшін пәтер негізгі резиденция болып табылады. Бұл басқарма мүшелері үшін өте маңызды дәлел.

2. ПИК-тер

Егер сіз тұрғын үйді шартты түрде сатып алсаңыз, сатып алуға еркін қол жетімді болады. Бұл жағдайда жалға алушылар кеңесі үй сатып алудан бас тартуға құқылы емес. Оны заңды тұлға ала алады.

Тұрғын үйдің бұл түрі инвесторлар мен жасырын болуға мүдделі сатып алушылар арасында өте танымал. Менің өте бай клиенттерім болды. Олар баспана сатып алды. Бұл клиенттер әртүрлі қалалар мен елдерде жылжымайтын мүлікке ие. Мұндай кірісі бар тұтынушылар тұрақтылық пен бағаның өсуіне мүдделі.

Ең танымал мүліктердің бірі - Манхэттендегі One 57. Бұл ғимараттың 83-ші қабатындағы ең қымбат төрт бөлмелі пәтердің құны 58,5 миллион доллар болса, 39-қабаттағы ең арзан бір бөлмелі пәтердің бағасы 4 миллион 950 мың доллар тұрады.

Менің клиенттерімнің арасында атақты адамдар болды, бірақ олар әрқашан дерлік жасырын түрде мәмілемен айналысады. Бүгінгі күні Ресейде, Украинада, Израильде, Беларуссияда, Әзірбайжанда тұратын ата-аналардың көпшілігі Америка Құрама Штаттарында балаларына баспана сатып алуда деп сеніммен айта аламын.

3. Жеке үйлер

Нью-Йоркте жеке үйлер (жеке нысандар) жоқ. Мұндай мүлікті табу барған сайын қиындай түсуде.

Бірақ таунхаустар бар. Тұрғын үйдің бұл түрі кең пәтер іздейтін сатып алушылар арасында танымал. Қала үйлерін сүйетіндердің арасында өте танымал адамдар бар. Мысалы, ресейлік олигарх Роман Абрамович немесе әнші Мадонна. Олар бір-бірінің қасында тұрған бірнеше үйді бірден біріктіріп, сарайды жабдықтау үшін сатып алды.

Қалашықтың бастапқы бағасы шамамен 5 миллион долларды құрайды, бірақ бұл күрделі жөндеуді қажет ететін тұрғын үйге арналған. Бірақ қайта жөндеуден өткізілген үйлер керемет ақшаға айналуы мүмкін. Мәселен, осы қыста Нью-Йоркте Винсент Виоланың үйі 114 миллион долларға сатылды.

Манхэттеннің орталығында. мына мекен-жай бойынша: Шығыс 8-ші көшесі, 62, үй 84,5 миллион долларға сатылады.

4. «Гибридті» тұрғын үй немесе кондоминиум

Кондо кондоминиум мен кооператив арасындағы гибридті білдіреді. Жылжымайтын мүліктің бұл түрінің ерекшелігі - мұндай ғимараттар екі бөлікке бөлінеді. Ғимараттың тұрғын бөлігі кооператив, ал екінші бөлігі – сауда орындары, кеңселер және т.б. пайдаланатын коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Мұндай ғимараттарда сіз кооперативтен пәтер сатып аласыз.

Алайда, бұл жағдайда жалға берушілер кеңесі сізге үй сатып алудан бас тарта алмайды.

Манхэттендегі ең беделді коноктардың бірі: 110 Орталық Парк Оңтүстік.

Бұл үйдің 17-қабатындағы ең қымбат бес бөлмелі пәтер 16 миллион долларға сатылады, ал 20-қабаттағы ең арзан бір бөлмелі пәтер 5,5 миллион доллар тұрады.

Кез-келген тұрғын үй түрін сатып алғанда, маман сізге түсінуге көмектесетін көптеген тонкости мен нюанстар бар екенін ұмытпаған жөн.

Тұрғын үй нарығы бүгін және болашаққа болжам

Нью-Йоркте жылжымайтын мүлікті сатып алудың негізгі және өте маңызды оң ерекшелігі - тұрақтылық.

1946 жылдан бері тұрғын үй бағасы 3 есе ғана арзандады. Мысалы, 70-жылдары қаржылық дағдарыс болған кезде. Содан миллионнан астам адам қаланы тастап кетті. Екінші рет 90-шы жылдары болды - қор биржаларында құлдырау болған кезде. Ал тағы бір кезең – 2008 жылғы қаржылық дағдарыс.

Осы жағдайлардың әрқайсысынан кейін нарық бірнеше жылдар ішінде қалпына келді. Көбінесе бағалар дағдарысқа дейінгі кезеңдегіден жоғары болды.

Осы тұрақтылықтың арқасында бізде тұрғын үй нарығында екінші оң сапа – сұраныс пайда болды. Нью-Йорк - әлемнің түкпір-түкпірінен келген адамдар тұрып, жұмыс істегісі келетін әлемдегі санаулы қалалардың бірі.

Мен нарықта көретін жалғыз жағымсыз сапа - бұл жоғары баға. Сондықтан, әрине, кез келген адам Нью-Йоркте жылжымайтын мүлік сатып ала алмайды. Бағалар өсіп жатыр, сондықтан кейбір әлеуетті сатып алушылар басқа қалалар мен штаттардағы базарларға кетіп жатыр. Ол жерден бірнеше есе арзанға баспана сатып алуға болады.

Нью-Йорктегі пәтерлерді неге сатып алу керек?

Әрине, иә. Бұған қоса, 2016 жылы бұл өте маңызды. Әлемдік экономиканың жай-күйіне қараңыз.

Болжамға келетін болсақ, нарықтың ультра элиталық (үй бағасы 10 миллион доллар немесе одан да көп) бөлігі баяулайды. Ұсыныс сұраныстан сәл асып түседі – сұраныс аз болғандықтан емес, ұсыныс көп болғандықтан.

Орташа нарық (тұрғын үй құны шамамен 1-3 миллион доллар) тұрақты өсуді жалғастырады. Отандық экономиканың көрсеткіштері өсуде, көп жұмыс орындары құрылуда. Адамдар жайлы өмір сүруге бейім, ал олардың баспанасынан гөрі неғұрлым жайлы болуы мүмкін.

2015 жылы Нью-Йоркте барлық проблемаларды қосқанда 47 мыңнан астам транзакциялар жасалды. Тұрғын үйді сатып алу-сату айналымы 42,4 миллиард долларды құрады. Себебі 2014 жылы тауар айналымы аз болып, 39,9 млрд долларды құрады.

 

Менің жеке басымда орыс тілді клиенттердің 40% бар деп айта аламын. Олардың 50%-ға жуығы бұрынғы КСРО елдерінен келген эмигранттар. Мен біздің адамдар өз отанында өмір сүруді жалғастырып, Нью-Йоркте инвестиция ретінде жылжымайтын мүлік сатып алу үрдісін байқаймын. Қарапайым тілмен айтқанда, адамдар үй сатып алуға ақша салады. Ал Нью-Йоркте бұл жақын болашақта тұрақтылық пен тіпті пайданы білдіреді.

Біздің адамдар барлық жерде! Мен орыс тілді жылжымайтын мүлікті сатып алушыларға ұнайтын кейбір аймақтарды анықтай алмаймын. Нью-Йорктің кез-келген жерінде орысша сөйлеуге болады.

Манхэттендегі ең қымбат және қол жетімді аудандар

Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлікті сатып алу және сатудың ең қымбат жері – «миллиардерлер қатары» деп аталатын орын. Бұл Манхэттеннің 8 авеню мен Парк авеню арасындағы бөлігі.

57-ші көшеде қазірдің өзінде орналасқан One 57 кешені, Манхэттендегі ең қымбат ғимарат. Онда 75-76 қабаттардағы екі қабатты пәтер 91 миллион долларға, пентхаус 100 миллион долларға сатылды.Осылайша бұл зәулім үй жүз миллиондық тосқауылдан өткен алғашқы пәтер болды.

57-ге жақын, 432 Park Avenue, 520 Park Avenue және 220 Central Park South сияқты жобалар аяқталуда.

Трибека аймағында көбірек классикалық нұсқалар бар:

11 Солтүстік Мур көшесі

35 Солтүстік Мур көшесі

443 Гринвич көшесі

Манхэттенде тұрғын үйді қол жетімді бағамен сатып алуға болатын аудандар.

Йорквилл 79-дан 97-ге дейін және Үшінші авенюден Шығыс өзенге дейінгі жоғарғы шығыс жағының бөлігі болып табылады.

Йорквиллдің орташа бағасы:

ПИК-тер:

Студия – $619 мың

Бір бөлмелі пәтерлер – 937,5 мың доллар

Екі бөлмелі пәтерлер – $1 млн 976 275

Үш бөлмелі пәтер – 2 млн 900 мың доллар

Бірлескен жұмыс:

Студия – $349 000

Бір бөлмелі пәтер – $575 мың

Екі бөлмелі пәтер – 1 миллион 450 мың доллар

Үш бөлмелі пәтер – $2 млн 577 мың

Сондай-ақ оқыңыз:

АҚШ-та үйді қалай сатып алуға болады

Нью-Йорктегі арзан тұрғын үйді қалай жалдауға болады

Нью-Йоркте пәтерді жалдау кезінде 10 «лас» брокерлер

Күннің кеңесі. Америка Құрама Штаттарында жалдамалы баспана үшін артық төлем жасамау туралы

Параққа өтіңіз Форум күні соңғы жаңалықтардан хабардар болу және материалдарға түсініктеме беру үшін Facebook-те.