Америкада Америкада аукционды қалай сатып алуға болады

Фото депосфоттар

Адам үй сатып алғысы келгенде, алдымен өзіне немесе маманға сұрақ қояды: «Мұны әдеттегіден сәл арзанырақ жасауға бола ма?» Көпжылдық ипотекасыз және банктік жағдайсыз.

Осыған байланысты, орыс тілді қоғамдастық жылжымайтын мүлікті сатып алудың мұндай нұсқасына көбірек қызығушылық танытуда жылжымайтын мүлікті өндіріп алунемесе «аукционда сатып алу». Форум күні Мен мұны жай адам өлтіруге болатынын білуге ​​тырыстым және қалай?

Бұл не?

Аукцион - (жылжымайтын мүлікті өндіріп алу) - бұл банк таңдаған жылжымайтын мүлікті сату және сәйкесінше аукцион арқылы сатып алу процесі:

а) ипотека төлемегені үшін (әдетте қалай аталады) өндіріп алу);

б) салық төлеуден жалтарғаны үшін (осы схеманың сәл өзгеше саласы деп аталады) салық төлемі).

Үй құнының бір бөлігі (қарапайымдылығы үшін «үй» деп айтамыз, бірақ ол кез-келген мүлік бола алады) өтелген (кейбір жағдайларда бұл үлкен бөлік), банк немесе риэлтор үйдің нақты құнын қабылдамайды (көбіне сенеді), бірақ оны ұсыныңыз арзанырақ.

Ашық аукциондар бар, жабық есіктің артында өтетіндер бар, барлығы белгілі бір мемлекеттің заңдарына байланысты. Көбінесе олар сот ғимаратында өткізіледі. Бұл қисынды, өйткені сот үйде борышкердің иесінен алдын-ала таңдалғаны дұрыс.

Сондай-ақ, аукциондық сатып алулардың басым көпшілігі дәл кэш үшін жүзеге асырылады, өйткені әрқашан дерлік бұл «шұңқырдағы шошқа» сатып алу, оның түпкілікті бағасы бастапқыда белгісіз.

«Мұны тура мағынада түсінбеу керек: міне, біз келіп, бір қап ақша әкелеміз. Бұл банктен немесе жеке тұлғадан алынған несие болуы мүмкін, ал «қолма-қол ақша» сөзі тек біз барлық соманы толығымен өтейтінімізді білдіреді. Неліктен сатушы қолма-қол ақшаны жақсы көреді? Өйткені бұл жағдайда ол азырақ қағаз толтыруы керек», - деп түсіндіреді 2009 жылғы дағдарысқа дейін аукциондық жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеген экс-инвестор және риэлтор Майкл Антонюк. Майкл өзінің алғашқы үйін 18 жылы 2001 жасында инвестиция ретінде 7 35 долларға сатып алып, оны 15 XNUMX долларға сатты. Бұл үй XNUMX жыл бойы бос тұрды.

Майкл өзінің алғашқы үйін 18 жылы 2001 жасында инвестиция ретінде сатып алған. Жеке мұрағаттағы фотосуреттер.

100 мыңдық студия және 300 мыңдық үй

Нью-Йорк штатындағы аукцион үйін іздеуді бастау үшін кэш түріндегі бастапқы шот немесе шоттағы қаражат шамамен 300 мың долларды құрайды. 100 мың долларға сіз қазір студиялық пәтерді таба аласыз, мысалы, Бруклинде және Бронктегі «үй». 200-300 доллар - бұл тұрақты және тіпті өсіп келе жатқан аудандардағы Бруклин немесе Куинстегі жақсы отбасылық үй. Бұл сандармен жылжымайтын мүлікті бағалаушы, BPO талдаушысы бөлісті (Брокердің бағасы туралы пікір) маман Натали Маган

Натали Маганның айтуынша, 200-300 мың долларға сіз Бруклинде немесе Квинста жақсы отбасылық үй сатып ала аласыз. Жеке мұрағаттағы фотосуреттер.

Майкл Антонюктің айтуынша, бәрі сіз осындай сатып алуды қаржыландыруды талқылауға дайын банкке байланысты. «Егер қарапайым банк қарапайым үйді сатып алуды 4 пайызбен қаржыландыруға дайын болса, мұндай үйді сатып алуды 20 пайызбен қаржыландыруы мүмкін», - деп есептейді ол.

Майкл сонымен қатар, егер сатып алушы заңгерлік фирма болса, банктер сатып алуды қаржыландыруға қуанышты болатындығын атап өтті. Барлығына байыпты клиентпен қарым-қатынас жасау жағымды, басқаларға сіздің дәл сол клиент екеніңізді түсіндіру кішкентайға байланысты.

Біз бұл туралы не білеміз?

Бұл дегеніміз не: а) негізінен және б) сату мен сатып алудың «жабайы» нарық ережелері: біз арзан, бірақ сонымен бірге сұранысқа ие тауарлармен жұмыс істейтіндіктен, біз сатып алушылар мен бәсекелестіктің жоғарылауын күтуіміз керек. кез-келген аукцион.

«Менің тәжірибем бойынша, сатып алушылардың 90%-ы, дәлірек айтсақ, мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алған адамдар заңды тұлғалар, яғни қаржылық жағынан бай және мұндай сатып алу процесінде анағұрлым «ақылды», тез қарғаларды ұнататын адамдар. , банк алып, сатуға қойған үйдің денесін ақ түсті кез келген нәрсеге ұрып тастаңыз. Бірақ сонымен бірге, жеке адам мұндай үйді сатып ала алмайды деп айту тым категориялық болар еді. Мен және менің әріптестерім мұндай адамдарды көрдік, бұл бірдей 10%», - дейді Натали Маган.

Майкл - оптимистік, себебі ол Нью-Йоркте емес, Пенсильванияда жұмыс істеген.

«Мен тұратын және жұмыс істейтін Филадельфиядағы аукциондар айына екі рет өткізіледі. Үйді тұру үшін оны сатып алу - бұл аяқталмаған жоба деп сенімді түрде айта аламын жасалатын.

Бірақ әр түрлі штаттарда осындай аукциондар өткізудің заңдары әртүрлі екенін ұмытпауымыз керек, егер сіз белгілі бір мемлекетте үй сатып алуды жоспарласаңыз, онда оны қалай жасауды үйреніңіз.

Филадельфияға келетін болсақ, аукционға кез келген адам қатыса алады, егер ақшасы болса, кез-келген адам қатыса алады ».

Мұндай үйлерді кім сатып алады?

Мұндай жылжымайтын мүлікті орташа сатып алушылар екі санатқа бөлінеді: «өмір сүру үшін сатып алу» және «ақша жасау үшін сатып алу».

Сұрақтардың бірінші бөлігімен, жоқ деп ойлаймын. Екінші бөлім - қайта сату немесе тапсыру үшін сатып алатын инвесторлар және сатуға немесе тапсыруға сатып алатын жеке трейдерлер. Бұл екі санаттар шоттардағы сандар, өмірлік мақсаттар және транзакциялар көлемінде ерекшеленеді: екіншіден, көлемдер неғұрлым кең.

Бұрынғы меншік иесі төлей алмайтын жылжымайтын мүлікпен өзара әрекеттесудің бірнеше стилдері бар: қысқа сату (оның атын ақтамайды, іс жүзінде бұл өте орынды ұзақ сатылым, мұнда адамдар жылжымайтын мүлікті сатуға тырысуда, оған 2-3 өтелмеген несие ілінеді және бұл әдетте аукцион арқылы емес, «иеленуші-банкпен» тікелей өзара әрекеттесу арқылы жүзеге асырылады), флип сату (басқа ақшаға кейіннен сату мақсатында сатып алу), оңалту сатылымы және бизнестің бірқатар нұсқалары, олар туралы біз төменде талқылаймыз.

Сурет zillow.com

№1 мақсат: өмір сүру үшін сатып алу

Сондықтан сіз сонда ғана өмір сүргіңіз келеді. Толық нұсқаулық: алдымен сайтқа кіресіз Аукцион.com содан кейін Интернет-базаны зерттеңіз, олардың әрқайсысында сіз орналастыратын жылжымайтын мүлікті көре аласыз.

Сонымен бірге сіз интернеттегі аукциондардың барлығын зерттейсіз, егер сіз мегаполистерден алыс аудандарда жылжымайтын мүлік іздесеңіз, не істеуге болады - бұл осы жерге барып, барлық баспа материалдарын жергілікті дүкендер мен банктерде жинау керек. сол жерлерде үйлер мен аукциондар өтетіні туралы банктерден хабарландырулар бар. Содан кейін сіз тіркелесіз округ -негіздер.

Ең танымал мәліметтер базасы - Zillow, Street-Easy, Редфин. Жылжымайтын мүлік акциясы - ақылы қызмет. Акрис - Нью-Йорктегі база, Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс және Статен аралдары туралы мәліметтерді алу ыңғайлы.

Бұл электронды қызметтерді пайдалану әдісі: кіріңіз Пошта индексі үйді күтетін жердің мекенжайын, егер сіз оны алдын-ала білсеңіз, мекен-жайыңызды енгізіңіз немесе ZIP кодын сүзгілеп болған соң, сізге тап болған мүліктің барлығын сынып бойынша сүзгілеңіз: жалғыз отбасы, көп отбасы, жер, үй және т.б.

Сайттарда сіз осы аудандағы соңғы алты ай немесе бір жылдың ішінде осы жылжымайтын мүліктің не сатылғанын көре аласыз. Карталар, листингтер, бағалар. Шарты, мөлшері. Егер сіздің арманыңыздағы үйге ұқсайтын үй бір ай бұрын осы ауданда сатылса, бұл сіз үшін жақсы ақпарат көзі.

Содан кейін сіз үйді ашық дерекқордан тексере аласыз салық есебі, мұндай үйдің дәстүрлі нарықта қанша тұратыны туралы түсінік алу және осының бәрін көрген соң, айталық, 300 мың доллар, - 400-ге аукционға барудың тиімсіз екенін түсіну. Немесе сол бағамен үйді әдеттегідей сатып алуға болады.

Жоғарыда аталған нұсқаны әрдайым есте ұстаған жөн. салық сату (салық кепілі) - үй үшін қарыз нақты салық болған кезде, ол ешқандай жолмен болуы мүмкін емес, және сіз тек осындай сатылымдарды іздеуге болады, және ипотека сізге әсер етпейді.

Майклдың айтуынша, әлеуетті сатып алушының артықшылықтарының бірі - нақты банктермен және олардың аукциондарымен жұмыс істейтін сатушы мен риэлторға тікелей қол жеткізу мүмкіндігінің болуы. «Не айта аламын: кез келген бизнестің өзіндік нюанстары болады. Әрине, мұндай мәселелерде олардың болмауынан гөрі байланыстардың болғаны жақсы, дейді ол: «Сіздің мәмілеңіз неғұрлым көп біліміңіз болса, соғұрлым табысты болады, мұндай сатуды жүргізудің стратегиялық, жаһандық ережелерінен бастап, мүмкін емес нақты үйлерге дейін. деректер қорында болу керек».

Фото депосфоттар

Натали Майклмен келіседі: «Қай жерде біз әдейі төмен бағаны кездестірсек те, басқа адамдардың коммерциализмінен туындаған қандай да бір құпия схеманың болу қаупі бар, оны бірден анықтау өте қиын, дәлелдеу әлдеқайда аз», - дейді ол. — Баға соғұрлым жақын болады әділ нарық, өркениетті сауда - бұл заң ».

Ол жеке тұлғалардың аукциондарына қатысқысы келетіндердің басты мәселесі деп санайды: а) кэштің болмауы және б) байланыстың болмауы.

«Бұл құпия схемалар деген не?» Деген сұраққа Натали былай деп жауап береді: «Ең көп кездесетіні: риэлтор үйді« өзінің »адамына сатқысы келеді, яғни бағасы, әдетте, сау бәсекелестікке төтеп бере алмады. Бұл үшін не жасалады: бұл пәтерді ешкім алғысы келмейтін қатты елес пайда болады. Мұны әртүрлі жолдармен жасауға болады: үйді жөндеңіз немесе нашар жөндеңіз, оған немесе оның орналасқан жеріне жалған атақ жасамаңыз және т.б. Нәтижесінде банк үй сатылмайтынын көріп, оған аукционның төмен бағасын береді. Сосын бұл үйді риэлтордың жиені кенеттен сатып алады. Немесе, мысалы, сізге саған емес сатқысы келетін үй сатып алғыңыз келеді. Сосын аукцион ұсынысы керемет түрде жоғалады ... »

Майкл мұндай схемаларды ешқашан кездестірмеген, мүмкін бұл жерде тұрғылықты жері мен оның танымалдылығы маңызды.

Натали мұндай «айла-амалдар» дағдарыс кезінде, жұмыссыздық өскен кезде, борышкерлердің саны көбейген кезде, «қалдық» тұрғын үй мен дағдарыс жағдайында «көтерілуді» қалайтын адамдар көбейген кезде болуы мүмкін деп мойындайды.

«Мұндай жағдайлар болды, бірақ қазір 2007-09 жылдардағы дағдарыстан кейін нарықтың жалпы қалпына келу тенденциясы байқалады, нарық неғұрлым сау болса, соғұрлым мұндай транзакциялар аз болады», - дейді ол. Рас, аукциондардағы бағалар соғұрлым жоғары болады. Және олар нақты нарыққа неғұрлым жақын. «Жеңіл» сатылымның шыңы 2008-2011 жылдары болды.

Төбеге тесік

Сіз мұны түсінуіңіз керек, егер біз бұл туралы айтатын болсақ өндіріп алу, содан кейін алдын-ала дәстүрлі «кілтке» жақын орналасқан үйлерді айтамыз.

Кейде, сатылымға дейін, банк үйде емтихан тапсыруды талап етеді, кейде жоқ. Егер ол талап етпесе - сақ болыңыз. Қалай болғанда да, сіздің болашақ үйіңіздің ішкі көрінісін кем дегенде қашықтықтан елестеткеніңіз жақсы болар еді: тосынсыйлар кейде солай болады ... ух ... күтпеген жағдай, бұл бөлек қоректенуге тұрарлық.

«Мысалы, төбедегі тесік, дәлірек айтсақ, еден, - дейді Натали, - оның құрылу тарихын ешкім білмейді. Бұл бұрынғы тұрғындардың айла-амалдары болуы мүмкін еді, бірақ дәл осындай табыспен олар жоғарыда айтылған «схемалардың» салдары болуы мүмкін: біреу бұл үйдің тез және әділ сатылғанын шынымен қаламады.

Банктер мен риэлторлар әртүрлі өкілеттіктері бар БПО-мамандардың қызметін жиі пайдаланады. Кейбіреулер үйдің сыртқы көрінісін ғана бағалай алады - және олар, сіз және мен сияқты, ішінде не бар екенін білмейді, бірақ ішкі мамандар, немесе бағалаушылар - Олардың адамдарға айтар сөзі бар.

«Кейде үйді «өз адамдары үшін ұстау» жағдайын анықтау өте оңай: мысалы, оның өзі мінсіз жағдайда, бірақ еденде дәретхана сынған және айналаға көп су төгілген. Бұл су бірнеше жыл бойы осында тұр деп қорытынды жасау өте қиын - ол жақында құйылған болуы мүмкін», - дейді Натали. — Жалпы, ол жаққа бармай-ақ, үйдің шамамен жағдайын бағалау мүмкін емес, және мен сізге әдепкі бойынша қандай да бір жөндеу және құрылыс ерліктеріне дайын болуға кеңес бермеймін, кейде ішінде Карфаген бар, кейде терезелер тақтаймен жабылған (тақтай үйлер), және сізде тырнақтарды алып тастауға ғана емес, сонымен қатар жақындауға да құқығыңыз жоқ ».

Алайда үйдің жайғастырылуы дүрбелеңге себеп емес. Енді, егер үйге кез-келген жерде, бормен немесе көмірмен крест тартылса - бұл құпиясыздандырылған элементтің белгісі, яғни онда тұратын үйсіз адамдар, және бұл американдық үйсіз адамдардың әмбебап белгісі және алаңдаушылықтың нақты себебі.

Сырттай бағалау адастыруы да мүмкін, соның ішінде сіздің пайдаңызға да. Мысалы, қыста, қардан кейін, ұзақ уақыт жұмыс істегеннен кейін, үй өте жақсы көрінуі мүмкін, бірақ ішінде бәрі жақсы.

Кейде үйдің терезелері тігілген (үйлер салынған) және сіз тек тырнақтарды алып тастауға ғана емес, сонымен бірге жақындай да алмайсыз. Фото депосфоттар

Сыртқы бағалау объектінің көрінетін элементтерінің жалпы жағдайына (жалпы көрінісі, шатырдың жағдайы, ойықтар, терезе жақтаулары, есіктер, баспалдақтар, кірпіштің немесе кірпіштің жалпы көрінісі, қабырғаларда немесе үйдің түбінде жарықтардың болмауы немесе болмауы) тақтай терезелерегер болса. Қабырғалардағы суреттер де өлімге әкелмейді.

Мұнда мамандардың арнайы тобы ақша табады - адамдар апатты жағдайда тұрған үйлерді сатып алып, оларды салыстырмалы түрде жағдайға келтіріп, содан кейін қымбат сатады.

2-мақсат: ақша табу үшін сатып алу

Егер сіз риэлтор болсаңыз немесе жеке тұлға ретінде өз риэлторыңыз болса, онда бұл мамандар алдымен мәліметтер базаларына назар аударады Листинг қызметі , онда жылжымайтын мүлікке лицензия иелері ғана қатынай алады. Біздің сайттардан көріп отырғанымыз - MLS-тің қысылуы.

«MLS базаларында кеңірек, бағалар мен ассортимент кеңірек. Бұл сіздің жеке риэлторға ие болғыңыз келетін себептердің бірі: MLS - артқы есіктен қалай өту керек, дейді Натали.

«Сізде үлкен таңдау бар, - дейді Майкл, - сіз құлдырау жолын таңдай аласыз - нарықтық бағадан төмен бағамен бір нәрсені сатып алып, оны біраз уақыттан кейін нарықтық бағамен қайта сата аласыз, сарапшылар өздерінің жаргон тілінде транзакция түрін жасай аласыз. «реабилитация» деп атаңыз - «Карфагенді» сатып алыңыз, оны еске түсіріңіз және оны тиісті сомаға кәмпит үйі ретінде сатыңыз. Әрине жалға бер. Бұзатын жер немесе үй сатып алып, оны бұзып, жаңадан бірдеңе сал. Несие нысанымен бірге иесінен үмітсіз ипотекалық несиені сатып алыңыз. Салық қарыздарын қайта сатып алу. Бұл сіз түсінгеніңіз үшін, мен тек тұрғын үй жылжымайтын мүлік туралы айтып отырмын. Сондай-ақ кеңсе ғимараттары, коммерциялық, өндірістік және көтерме сауда нұсқалары бар.

КСРО-да ұмытылмас кездерде жас аналар бала асырап алу үшін және оны ешкім ренжітпейтінін көру үшін балабақшаларда мейірбике болып жұмыс істейтін. Мен өз өмірімді жақсы үйге айналдырудың бір әдісі - риэлтор болу және жүйемен қалай жұмыс істеуге болатындығын білу. Әрине, бұл тәсіл барлық адамдар үшін маңызды емес, бірақ бұл нұсқалардың бірі.

«Егер сіз жылжымайтын мүлік әлеміне кіргіңіз келсе, - дейді Майкл, - сізге көп білім немесе көп ақша қажет. Алайда, ақыл-ойың бар, бірақ білімің болмаса, қателесіп, бұл ақшадан айырылып қалуың мүмкін, ал егер ақшаң болмаса, бірақ білімің болса, бұл ақшаны тауып, көбейтуге болады».

Форум күнін де оқыңыз:

15 50 долларға үй сатып алуға болатын 000 қала

АҚШ-та қандай үйлерді 150 мыңға сатып алуға болады

АҚШ-тың ең арзан 10 қалалары

АҚШ-тағы жағажайдан үй сатып алуға арналған 10 арзан орын

Сіз АҚШ-тағы өмір және Америкаға иммиграция туралы маңызды және қызықты жаңалықтарды алғыңыз келе ме? — бізді қолда садақа бер! Сондай-ақ біздің парақшаға жазылыңыз Facebook. «Дисплейдегі басымдық» опциясын таңдап, алдымен бізді оқыңыз. Сондай-ақ, біздің сайтқа жазылуды ұмытпаңыз Telegram каналы  мен Instagram- Онда қызық көп. Және мыңдаған оқырмандарға қосылыңыз ФорумДүниежүзілік Нью-Йорк — онда сіз мегаполистің өмірі туралы көптеген қызықты және жағымды ақпаратты таба аласыз.