Amerikada Amerikada auksionu necə almaq olar

Şəkil Depositphotos

Bir adam bir ev almaq istədikdə özünə və ya bir mütəxəssisə verəcəyi ilk sual: "Bunu adi haldan biraz daha ucuz etmək mümkündürmü?" Uzun illər ipotekasız və draconian bank şərtləri olmadan.

Bu baxımdan, rusdilli icma, daşınmaz əmlak almaq üçün belə bir seçimə getdikcə daha çox maraq göstərir girov əmlakı, və ya "auksionda satın alın." Forumday Bunun sadəcə bir insana edilə biləcəyini öyrənməyə çalışdım və necə?

Bu nədir?

Hərrac - (girov əmlakı) - bu, bankın seçdiyi daşınmaz əmlakın hərrac yolu ilə satılması və buna görə alış prosesidir:

a) ipotekanın ödənilməməsi üçün (adətən belə deyilir) girov);

b) vergidən yayınma üçün (bu sxemin bir az fərqli bir qolu adlanır) vergi borcu).

Evin dəyərinin bir hissəsi (sadəliyi üçün "ev" deyəcəyik, baxmayaraq ki, hər hansı bir əmlak ola bilər), artıq kompensasiya edilmişdir (və bəzi hallarda bu böyük bir hissədir), bank və ya rieltor evin həqiqi dəyərini (ümumiyyətlə, güman edildiyi kimi) götürmür, ancaq təklif edin daha ucuz.

Açıq auksionlar var, bağlı qapılar arxasında keçirilənlər var, hamısı müəyyən bir dövlətin qanunlarından asılıdır. Çox vaxt onlar ədliyyədə aparılır. Bu məntiqə uyğundur, çünki məhkəmədə evin borclunun sahibindən əvvəlcədən seçildiyi.

Ayrıca, hərrac alışlarının böyük əksəriyyəti məhz önbelleğ üçün edilir, çünki demək olar ki, həmişə son qiyməti ilkin olaraq bilinməyən bir “lələkdəki donuz” satınalmasıdır.

“Bunu hərfi mənada başa düşmək lazım deyil: biz gəlib bir kisə pul gətiririk. Bu, bankdan və ya fiziki şəxsdən alınan kredit ola bilər və “nağd pul” sözü yalnız bütün məbləği tam şəkildə ödədiyimizi bildirir. Satıcı nə üçün pulu sevir? Çünki bu halda o, daha az sənədləşmə işlərini doldurmalıdır”, – 2009-cu il böhranından əvvəl hərracda daşınmaz əmlakla işləyən keçmiş investor və rieltor Maykl Antonyuk izah edir. Michael ilk evini 18-ci ildə 2001 yaşında sərmayə olaraq 7 dollara alıb və 35 dollara satıb. Bu ev 15 il boş qaldı.

Maykl ilk evini 18-ci ildə 2001 yaşında bir investisiya olaraq aldı. Şəxsi arxivdən şəkillər.

100 minlik studiya və 300 minə bir ev

NY əyalətində bir auksion evi axtarmağa başlamaq üçün məna vermək üçün önbellek və ya hesabdakı başlanğıc kapitalı təxminən 300 min dollardır. 100 min dollara, indi, məsələn, Bruklindəki bir studiya mənzilini və Bronksdakı "malikanələri" tapa bilərsiniz. 200-300 dollar, sabit və hətta böyüyən ərazilərdə, Bruklin və ya Queensdəki yaxşı bir ailəli evdir. Bu rəqəmləri bir əmlak qiymətləndiricisi, analitik, BPO bölüşdü (Broker qiymət rəyi) mütəxəssis Natali Magan

Natali Maqanın sözlərinə görə, 200-300 min dollara Brooklyn və ya Queens-də yaxşı bir ailəli bir ev ala bilərsiniz. Şəxsi arxivdən şəkillər.

Michael Antonyukun sözlərinə görə, hər şey belə bir alışın maliyyələşdirilməsini müzakirə etməyə hazır olduğunuz bankdan asılıdır. “Əgər adi bank adi evin adi alışını 4%-lə maliyyələşdirməyə hazırdırsa, o zaman belə bir evin alınmasını 20%-lə maliyyələşdirməsi mümkündür”, o hesab edir.

Maykl, həmçinin alıcının, məsələn, bir hüquq firmasıdırsa, bankların satın almağı məmnun etdiyini də qeyd etdi. Hər kəs üçün ciddi bir müştəri ilə münasibət qurmaq xoşdur, başqalarının eyni müştəri olduğunuzu başa düşməyiniz xırda bir məsələdir.

Bu barədə nə bilirik?

Bu nədir: a) əsasən və b) daha çox "səhra" bazarının alqı-satqısı qaydaları: daha ucuz, eyni zamanda tələb olunan mallarla məşğul olduğumuz üçün alıcılar arasında da yüksək rəqabət gözləməliyik. hər hansı bir auksion.

“Təcrübəmə görə, alıcıların 90%-i, daha doğrusu, bu cür daşınmaz əmlakı almağa müvəffəq olan şəxslər hüquqi şəxslərdir, yəni maddi cəhətdən daha zəngin və bu cür alış proseslərində daha “bacarıqlı”, tez qarğaları bəyənən insanlardır. , bank tərəfindən götürülərək satışa çıxarılan evin cəsədini ağ hər hansı bir şeyin üzərinə atmaq. Ancaq eyni zamanda, bir şəxsin belə bir evi ala bilməyəcəyini söyləmək çox kateqoriyalı olardı. Mən və həmkarlarım belə adamlar görmüşük, bunlar eyni 10%-dir”, - Natali Maqan deyir.

Michael daha nikbindir - qismən Nyu-Yorkda deyil, Pensilvaniyada işlədiyi üçün.

“Yaşadığım və işlədiyim Filadelfiyada auksionlar ayda iki dəfə keçirilir. Əminliklə deyə bilərəm ki, orada yaşamaq üçün bir ev almaq məhkum bir layihədir ediləcək.

Ancaq yadda saxlamalıyıq ki, bu cür hərracları fərqli dövlətlərdə keçirmək qanunları fərqlidir və müəyyən bir dövlətdə bir ev almağı planlaşdırırsınızsa, orada bunu necə adət etdiyini öyrənin.

Filadelfiyaya gəlincə, hərraca hər kəs dəvətlidir, pul varsa, hər kəs iştirak edə bilər. "

Belə evlərin alıcısı kimdir?

Bu cür əmlakın orta alıcıları 2 kateqoriyaya bölünür: “yaşamaq üçün al” və “pul qazanmaq üçün satın alın”.

Sualların birinci hissəsi ilə inanıram ki, yox. İkinci hissə, satmaq və ya təslim etmək üçün satın alan investor, satmaq və ya təslim etmək üçün satın alan xüsusi treyderlərdir. Bu 2 kateqoriya hesablardakı rəqəmlər, həyat məqsədləri və əməliyyat həcmləri ilə fərqlənir: ikincisində həcmlər daha genişdir.

Əvvəlki sahibi ödəyə bilmədiyi əmlakla qarşılıqlı əlaqənin bir neçə üslubu var: qısa satış (adını doğrultmur, əslində daha doğrudur uzun satış, çünki burada insanlar 2-3 ödənilməmiş kredit asılmış daşınmaz əmlakı satmağa çalışırlar və bu, ümumiyyətlə hərrac yolu ilə deyil, "sahib-bank" ın birbaşa qarşılıqlı əlaqəsi ilə həyata keçirilir), flip satış (sonrakı pul üçün yenidən satılması məqsədi ilə satın alın), rehab satış və aşağıda danışacağımız bir sıra iş variantları.

Şəkil zillow.com

Məqsəd 1: yaşamaq üçün satın alın

Buna görə sadəcə orada yaşamaq istəyirsən. Ətraflı təlimat: əvvəlcə sayta daxil olursunuz Hərrac.com və sörf edin, sonra İnternet bazasını araşdırın, bunların hər birində qoyacaqları əmlakı görə bilərsiniz.

Eyni zamanda, İnternetdəki bütün auksion elanlarını öyrənirsiniz və meqalopolislərdən uzaq ərazilərdə daşınmaz əmlak axtarırsınızsa, başqa nə etmək olar - bu əraziyə getmək və bütün çap olunmuş materialları yerli mağazalar və banklarda toplamaqdır. həmin yerlərdə evlər və auksion tarixləri barədə banklardan reklamlar var. Sonra qeydiyyatdan keçin mahal-əsaslar.

Ən populyar verilənlər bazaları - Zillow, Street-Easy, Redfin. Mülkiyyət köpəyi - pullu xidmət. Akris - Nyu-Yorkdakı bazada, Manhetten, Brooklyn, Queens, Bronx və Staten Island haqqında məlumat almaq rahatdır.

Bu elektron xidmətlərdən necə istifadə olunur: daxil olun Poçt kodu evə baxacağınız yerin ünvanını əvvəlcədən bilirsinizsə, daxil edin və ya poçt kodu daxil etdikdən sonra sinfə düşən bütün əmlakı süzün: tək ailə, çox ailə, torpaq, ev və s.

Saytlarda, son altı ayda və ya bir ildə bu daşınmaz əmlakın hansı ərazidə satıldığını da görə bilərsiniz. Xəritələr, siyahılar, qiymətlər. Vəziyyəti, ölçüsü. Bu ərazidə bir ay əvvəl xəyallarınızın evinə bənzəyən bir ev satılıbsa, sizin üçün yaxşı bir məlumat mənbəyidir.

Sonra evi açıq bir məlumat bazasında yoxlaya bilərsiniz vergi qeydləri, belə bir evin ənənəvi bazarda nə qədər başa gələcəyi barədə bir fikir əldə etmək və bütün bunları gördükdən sonra qiyməti, deyək ki, 300 min dollar, - 400 auksiona getməyin sərfəli olmadığını başa düşmək. Və ya eyni qiymətə adi bir şəkildə bir ev ala biləcəyiniz şey.

Yuxarıdakı seçimi xatırlamağa həmişə dəyər. vergi satışları (vergi borcu) - ev üçün borc tam vergi olduqda, heç bir şəkildə ola bilməz və yalnız bu cür satışları axtara bilərsiniz və ipoteka sizə təsir etməyəcək.

Mayklın fikrincə, potensial alıcının üstünlüklərindən biri konkret banklar və onların hərracları ilə işləyən satıcı və rieltorla birbaşa çıxış imkanının olmasıdır. “Nə deyə bilərəm: istənilən biznesin öz nüansları var. Təbii ki, belə məsələlərdə əlaqələrin olmamasından daha yaxşıdır, deyir ki, “sövdələşməniz, bu cür satışların aparılması üçün strateji, qlobal qaydalardan tutmuş, mümkün olmayan konkret evlərə qədər nə qədər çox məlumatınız varsa, o qədər uğurlu olacaq. məlumat bazalarında olmaq.”

Şəkil Depositphotos

Natali Mayklla razılaşır: "Biz qəsdən aşağı qiymətlə qarşılaşdığımız yerdə başqa insanların kommersiyaçılığının yaratdığı hansısa gizli sxemin mövcudluğu riski var, onu dərhal müəyyən etmək çox çətindir, nə də sübut etmək daha azdır" dedi. - Qiymət nə qədər yaxındırsa ədalətli bazar, daha sivil ticarət qanundur. "

Fərdi şəxslərin auksionlarında iştirak etmək istəyənlərin əsas problemini o hesab edir: a) önbellek ve b) əlaqələrin olmaması.

"Bu gizli sxemlər nədir?" Sualına Natalie cavab verir: "Ən çox yayılmış: bir rieltor bir evi" öz "adamına baha satmaq istəyir, yəni qiymət, bir qayda olaraq, sağlam rəqabətə dözə bilmir. Bunun üçün görülən işlər: heç kim bu mənzili almaq istəmədiyi üçün möhkəm bir illüziya yaranır. Bu, müxtəlif yollarla edilə bilər: evi təmir etmə və ya zəif təmir etmə, ona və ya yerləşdiyi əraziyə saxta şöhrət yaratma və s. Nəticədə bank evin satılmadığını görür və ona aşağı hərrac qiyməti verir. Və sonra bu ev birdən-birə bu rieltorun qardaşı oğlu tərəfindən alınır. Və ya, məsələn, sənə satmaq istəmədikləri bir ev almaq istəyirsən. Və sonra auksion təklifiniz sehrli şəkildə ... yox olur. "

Maykl heç vaxt bu cür sxemlərə rast gəlməyib və bəlkə də yaşayış yeri və populyarlığı burada.

Natali etiraf edir ki, böhran dövründə bu cür “fəndlər” baş verə bilər, işsizlik artdıqda, borclarını ödəməyənlərin sayı artdıqda, “tullantı” evlərin və böhran vəziyyətlərində “yüksəlmək” istəyənlərin sayı artdı.

“Belə şeylər olub, amma indi 2007-09-cu il böhranından sonra bazarın ümumi bərpası tendensiyası var və bazar nə qədər sağlam olsa, belə əməliyyatlar bir o qədər az olur”, o deyir. Düzdür, hərraclarda qiymətlər bir o qədər yüksək olur. Və onlar real bazara nə qədər yaxındırlar. “Həyasız” satışların zirvəsi 2008-2011-ci illərdə baş verib.

Tavanda deşik

Əgər danışsaq bunu başa düşməlisən girov, sonra əvvəlcədən ənənəvi "açar təhvil" -dən uzaq bir vəziyyətdə evləri nəzərdə tuturuq.

Bəzən, satışdan əvvəl, bank evdə bir müayinə tələb edir, bəzən yox. Və israr etməzsə - ehtiyatlı olun. Hər halda, gələcək evinizin daxili görünüşünü hətta uzaqdan təsəvvür etməyiniz yaxşı olardı: sürprizlər bəzən belə olur ... uh ... gözlənilməz bunun ayrıca həzm olunmasına dəyər.

"Məsələn, tavandakı bir deşik, daha doğrusu, döşəmə" dedi Natali, "onun yaranma tarixini heç kim bilməyəcək. Bunlar keçmiş sakinlərin hiylələri ola bilərdi, lakin eyni müvəffəqiyyətlə yuxarıda qeyd olunan "sxemlərin" nəticələri ola bilərdi: kimsə həqiqətən bu evin tez və ədalətli satılmasını istəmirdi.

Banklar və rieltorlar tez-tez fərqli səlahiyyətlərə malik BPO mütəxəssislərinin xidmətlərindən istifadə edirlər. Bəziləri yalnız evin xarici görünüşünü qiymətləndirə bilər - və onlar, mənim və sizin kimi, içəridə nə olduğunu bilmirlər, amma daxili mütəxəssislər, və ya qiymətləndiricilər "İnsanlara danışacaq bir şeyləri var."

"Bəzən evin "öz adamları üçün saxlandığını" müəyyən etmək olduqca asandır: məsələn, özü mükəmməl vəziyyətdədir, amma döşəmədə sınıq tualet var və ətrafa çoxlu su tökülür. . Bu suyun bir neçə ildir burada dayandığı qənaətinə gəlmək olduqca çətindir - çox güman ki, bu yaxınlarda töküldü "dedi Natali. — Ümumiyyətlə, ora getmədən evin təxmini vəziyyətini qiymətləndirmək mümkün deyil və mən sizə hər hansı təmir-tikinti şücaətinə standart olaraq hazır olmağı məsləhət görmürəm, bəzən içəridə Karfagen var, bəzən pəncərələr taxtadır (taxta evlər), və nəinki dırnaqları çıxartmaq, həm də yaxınlaşmaq hüququnuz yoxdur. "

Bununla birlikdə, evin yerləşməsi çaxnaşma üçün bir səbəb deyildir. İndi evdə xaç bir təbaşir və ya kömürlə bir yerə çəkilibsə - bu, açıqlanmayan bir elementin, yəni evsiz insanların içində yaşadığının bir əlamətidir və bu Amerikalı evsiz insanların universal əlaməti və narahat olmağın əsl səbəbidir.

Kənardan qiymətləndirmə də sizin xeyrinizə daxil olmaqla yanlış ola bilər. Məsələn, qış, qar, uzun sürüşmədən sonra bir ev belə görünə bilər, amma içəridə hər şey yaxşıdır.

Bəzən evin pəncərələri taxılır (evlər düzəldilir) və yalnız dırnaqları çıxarmaqla yanaşı yaxınlaşmaq hüququnuz yoxdur. Şəkil Depositphotos

Xarici qiymətləndirmə obyektin görünən elementlərinin ümumi vəziyyətinə (ümumi görünüş, damın vəziyyəti, tıxaclar, pəncərə çərçivələri, qapılar, pilləkənlər, sidingin və ya kərpicin ümumi mənzərəsi, divarlarda və ya evin altındakı çatların olmaması və ya olması) gözə çarpan məhdudlaşmır pəncərələrə oturduvarsa. Divarlardakı rəsmlər də ölümcül deyil.

Bunun üzərinə xüsusi bir mütəxəssis kateqoriyası pul qazanır - yararsız vəziyyətə düşən evləri satan, nisbətən layiqli vəziyyətə gətirən və sonra daha baha satan insanlar.

Məqsəd 2: pul qazanmaq üçün satın alın

Əgər bir rieltor varsa və ya şəxsi bir şəxs kimi öz rieltorunuz varsa, bu mütəxəssislər əvvəlcə verilənlər bazasına baxmağa meyllidirlər Çıxarış siyahısı , yalnız daşınmaz əmlak lisenziyalarının sahibləri üçün giriş olduğu yerlər. Saytlarda gördüklərimiz MLS-dən bir sıxışdırmadır.

“MLS-də bazaların özləri daha geniş, qiymətlər və çeşid də genişdir. Bu, hələ də öz rieltorunuzun sahibi olmaq istəməyinizin səbəblərindən biridir: MLS arxa qapıdan necə keçməli olduğunu deyir Natalie.

"Sizin böyük seçiminiz var," Maykl deyir, "söndürmə yolunu tuta bilərsiniz - bazar qiymətindən aşağı qiymətə bir şey almaq və bir müddət sonra bazar qiymətinə satmaq, mütəxəssislərin öz jarqonlarında danışdıqları bir əməliyyat növüdür. "Reabilitasiya" adlandırın - "Karfagen"i alın, onu ağlınıza gətirin və uyğun məbləğə konfet evi kimi satın. Əlbəttə ki, icarəyə verin. Sökülmək üçün torpaq və ya ev al, söküb orada yeni bir şey tik. Kredit obyekti ilə birlikdə sahibindən pis ipoteka krediti alın. Vergi borclarını geri alın. Bu, başa düşdüyünüz üçün, mən yalnız yaşayış daşınmaz əmlakından danışıram. Ofis binaları, ticarət, sənaye və topdansatış variantları da var”.

SSRİ-də yaddaqalan vaxtlarda gənc analar tez-tez uşaq bağçalarında tibb bacısı kimi işləyirdi ki, orada uşağı bağlasınlar və heç kim onu ​​incitmədiyini görsünlər. Həyat üçün öz yaxşı evinizi əldə etməyin yollarından birinin mülkiyyətçi olmaq və sistemlə necə münasibət qurmağı öyrənməyinizə işarə edirəm. Əlbəttə ki, bu yanaşma hər kəs üçün aktual deyil, amma bu seçimlərdən biridir.

Maykl deyir: “Əgər siz daşınmaz əmlak dünyasına daxil olmaq istəyirsinizsə, sizə ya çox bilik lazımdır, ya da çoxlu pul. Ancaq incəlik ondan ibarətdir ki, əgər pulun varsa, amma biliyin yoxdursa, səhv edib bu pulu itirə bilərsən, əgər pulun yoxdursa, amma biliyə maliksənsə, bu pulu tapıb artıra bilərsən”.

Forum günündə də oxuyun:

15 dollara bir ev ala biləcəyiniz 50 şəhər

ABŞ-da hansı evləri 150 minə almaq olar

ABŞ-ın ən ucuz 10 şəhəri

ABŞ-da çimərlikdə bir ev almaq üçün 10 ucuz yer

ABŞ-dakı həyat və Amerikaya immiqrasiya haqqında daha vacib və maraqlı xəbərlər istəyirsiniz? — bizə dəstək olun bağışlayın! Siz də səhifəmizə abunə olun Facebook. "Ekranda prioritet" seçimini seçin və əvvəlcə bizi oxuyun. Həmçinin kanalımıza abunə olmağı unutmayın Telegram kanalı  və Instagram- Orada çox maraqlı şeylər var. Və minlərlə oxucuya qoşulun Forum Gündəlik New York — orada siz metropol həyatı haqqında çoxlu maraqlı və müsbət məlumatlar tapa bilərsiniz.