ABŞ-da ev almaq üçün necə

Amerikada daşınmaz əmlak almaq mürəkkəb və bəzən çaşdırıcı bir prosesdir. Burada yalnız bir xəbərdarlıq var: hətta satıcının almaq istədiyi məbləği ödəməyə hazır olsanız belə, bu o demək deyil ki, siz ev ala biləcəksiniz. “Forum” Amerikada daşınmaz əmlak almağın bütün tələlərindən danışır və onlardan necə keçəcəyinizi izah edir.

Mənzil almaq prosesini bir neçə mərhələyə bölmək olar.

1. Bir broker seçilməsi

Potensial bir daşınmaz əmlak alıcının qarşılaşacağı ilk sual: həqiqətən bir brokerə ehtiyacınız var və ya hamısını özünüz edə bilərsiniz?

Daşınmaz əmlak mütəxəssisinin xidmətlərinə bir az qənaət edərək, öz əlinizlə kirayə mənzil axtara bilirsinizsə, o zaman hələ də maklersiz ev almamalısınız. Yaxşı broker müştərini prosesin bütün mərhələlərində müşayiət edir - hansı ərazidə yaşamaq barədə qərar verməkdən tutmuş əməliyyatın bağlanmasına qədər. Broker sizə seçdiyiniz şəhərdə daşınmaz əmlak bazarının xüsusiyyətləri haqqında məlumat verəcək, əraziyə məsləhət verəcək, məktəb reytinqlərinə baxacaq, bankdan kredit götürməyə kömək edəcək, satıcı ilə bacarıqlı danışıqlar aparacaq, vəkil tapmağa kömək edəcək, və daha çox. Brokerinizin nə qədər yaxşı olmasından çox şey asılıdır, buna görə də seçiminizi məsuliyyətlə edin - dostlarınız və tanışlarınızdan soruşun, İnternetdə brokerin işinə dair rəylərə baxın, bu şəxslə nə qədər rahat olduğunuzu hiss edin.

Texas ştatının Hyuston şəhərindən Anastasiya Zaitseva əri ilə birlikdə iş vizası ilə Rusiyadan ABŞ-a gəldi. Uzun müddətdir işəgötürən şirkət evlərinin kirayəsini ödəmişdir. Özləri mənzil haqqını ödəməli olduqda, ailə ev almaq barədə düşündü, çünki kirayə haqqı ipoteka krediti üzrə ödənişdən daha çox çıxdı. İşəgötürən öz brokerini işçilərə təqdim etdi, lakin uşaqlar onun xidmətlərindən imtina etdilər və artıq tanıdıqları və işlərinə inandıqları brokerlə ev almaq qərarına gəldilər.

Maria Pogarskaya, broker yeni york şirkəti evans, bu yaxınlarda Mərkəzi Parkın yaxınlığındakı bir bina evini 20 milyon dollara satdı, əmlak mütəxəssisləri ilə işləməyin faydalarını belə izah etdi: “Siz birinci / ikinci / üçüncü mənzilinizi satın alırsınız, mən 200-cü müqaviləmi edirəm. Axtarış zamanı 10-20 mənzilə baxdın, onlardan da minini gördüm. İlk vəkilinizi axtarırsınız, mən artıq onlarla hüquqşünasla işləmişəm. İlk kreditinizi alırsınız, bütün müştərilərimə kredit almağa kömək etdim. Bütün bu təcrübəmi müştərilərimlə bölüşürəm. ”

New York broker Maria Pogarskaya bir mənzilin 20 milyon dollara satılması təcrübəsinə sahibdir. Şəxsi arxivdən şəkillər.

Və ən əsası, satıcı öz brokerinizə olduğu kimi bir komissiya ödəyir. Bu halda hər bir agent öz müştərisinin maraqlarını təmsil edir. Maraqlar toqquşmasının qarşısını almaq üçün brokerin eyni vaxtda həm alıcını, həm də satıcını təmsil etdiyi hallardan qaçınmaq lazımdır.

Məsələn, 2011-ci ildə Nyu York əyaləti tanıtdı xüsusi formahər agentin nə etməli olduğunu izah etdi. Xüsusilə, alıcının nümayəndəsini məxfiliyi qorumağı, müştərinin maraqlarına uyğun işləməyi və s. Öhdəlik götürür. Form ilk kontaktda imzalanır və agentlikdə ən azı üç il saxlanılır.

İqor (soyadını açıqlamamağı xahiş etdi) 2014-cü ildə Nyu-Yorkda mənzil alıb. Broker xidmətlərindən istifadə etməmişəm. Özümə uyğun mənzil tapdım. Tövsiyəsiz sənədləri tamamlamaq üçün ən ucuz vəkili tutdum. Satıcının agenti ona kömək etmək üçün heç nə etmədi. “Nəhayət, sövdələşmə tamamlandı, hər şeyi özüm etdiyim və brokerə qənaət etdiyim üçün çox məmnun oldum. Ancaq altı aydan sonra məlum oldu ki, evdə liftlə problemlər var, təmir üçün evdə olmayan çox pul tələb olunur. Bütün sakinlərdən bu problemi həll edəcək əlavə ödəniş almağa başladılar. Altı ay ərzində hər ay əlavə 2300 dollar ödəməli oldum. Təbii ki, belə ödənişlər bir çox evdə olur və onlardan sığortalanmaq çətindir, lakin adətən ayda 100 dollar yox, 200-2300 dollar olur”, - İqor deyir. O, əmindir ki, peşəkar broker ona mənzil almazdan əvvəl bu problemi müəyyən etməyə kömək edə bilər.

Brokerlərin və daşınmaz əmlak agentliklərinin işi ilə bağlı real insanların rəylərini Yelp veb saytında oxuya bilərsiniz: New York, San Fransisko, Los Angeles, Mayami.

2. Kredit məbləğinin bank tərəfindən əvvəlcədən təsdiqlənməsi

Növbəti addım, göründüyü kimi, mənzil axtarmaq deyil, banka baş çəkməkdir. Əgər siz öz pulunuzla mənzil almağa hazırlaşırsınızsa, onun bank hesabında olduğuna əvvəlcədən əmin olun. Hesabınızın statusu haqqında arayış almaq yaxşı olardı - bu, gələcəkdə faydalı olacaq. Amma insanların çoxu kreditlə mənzil alır.

Yalnız bunu etmək niyyətindəsinizsə, müəyyən bir məbləğə (əvvəlcədən təsdiq məktubu) kredit veriləcəyi barədə bankdan əvvəlcədən bir məktub almalısınız. Kredit vermək üçün nə qədər vermək lazım olsa da, bank bir çox amillərdən asılı olaraq öz-özünə qərar verir: kredit tarixçəniz, debet hesabınızın vəziyyəti, gəlir səviyyəsi. Akkreditiv həm hesabınız olan bankda həm də sizin üçün yeni bir müəssisədə əldə edilə bilər.

Banka aşağıdakı maliyyə sənədlərini təqdim etməyə hazır olun:

• kredit reytinqi haqqında məlumat;
• son iki ilin gəlirləri haqqında məlumat (əmək haqqı və W-2 forması);
• verginin geri qaytarılması forması;
• Debet hesablarının vəziyyəti barədə bank arayışı;
• Əslində kredit üçün bir müraciət.

Qəhrəmanımız Anastasiya üçün kredit məktubu almaq armudu atəşə tutmaq qədər asan idi. Cütlük işəgötürənə xidmət edən bankdan ev almaq üçün kredit götürdükləri üçün heç bir əlavə sənəd tələb etmədilər - bankda artıq ailənin maaşı və kredit tarixçəsi ilə bağlı bütün məlumatlar var idi.

Anastasiya Zaitseva və əri Texasda bir ev aldılar. Şəxsi arxivdən şəkillər.

ABŞ-da əmlak almaq üçün kredit də xaricilər tərəfindən əldə edilə bilər. Bütün banklar belə kreditlər vermir, lakin, məsələn, HSBC Bank digər ölkələrin vətəndaşları ilə fəal işləyir. Tipik olaraq əcnəbilər banka aşağıdakı sənədləri təqdim edirlər: pasport, gəliri təsdiq edən sənəd, pulun qanuni mənşəli olması haqqında şəhadətnamə. Sənədlərin tam siyahısı ilə tanış olmaq mümkündür Online edə bilər.

Rusiya vətəndaşı olan Aleksandr bu yaxınlarda Nyu-Yorkda mənzil alıb. O, izah edir: “Gəlir yoxlama arayışı, kredit götürməyə çalışdığınız bankın xüsusi blankıdır. Bu forma işlədiyiniz müəssisənin mühasibi və ya maliyyə direktoru tərəfindən doldurulmalı və sonra birbaşa banka təqdim edilməlidir. Vəsait mənbəyi haqqında arayış yalnız hesabınızda bu yaxınlarda pul göründüyü təqdirdə lazımdır. Əmlakın satışı və ya mirasın alınması haqqında sənədlər pulun qanuniliyini təsdiq edə bilər. Amma pul üç aydan artıqdır ki, sizin hesabınızdadırsa, o zaman onun mənşəyinin qanuniliyinin təsdiqlənməsinə ehtiyac yoxdur”.

Kreditlərin alınması şərtləri bankların veb saytlarında ətraflı təsvir edilmişdir, burada ən böyüyü ilə əlaqələndirilmişdir: təqib, Bank of America, Wells Fargo, Citi.

3. Alınacaq mənzil axtarın

Brokerinizi tapıb bankdan mümkün kredit məbləğini göstərən bir məktub aldıqda, mənzil axtarmağa başlamağın vaxtı gəldi.

Başlamaq üçün ən yaxşı yer yaşamaq istədiyiniz ərazini seçməkdir. Qərar verməyə tələsməyin, bütün xırda şeyləri nəzərə alın - oradan işə getmək sizin üçün rahat olacaqmı, yerli məktəblərin səviyyəsindən razısınızmı, mağazalar, kafelər, restoranlar və digər müəssisələr Yeni yerdə mövcud olan sizin üçün kifayət edər, bu sahədəki cinayət səviyyəsini bilirsinizmi . Bu mərhələdə vaxtınızı ayırın - sizi maraqlandıran sahəni ziyarət edin və tercihen bir dəfədən çox. Küçələrdə gəzin və artıq burada yaşadığınızı təsəvvür edin. Burada gəzməyin sizin üçün xoş olub olmadığını, ərzaq almaq üçün hara gedəcəyinizi, yaxınlıqda idman zalı və ya qaçış üçün parkın olub-olmadığını düşünün.

Alena Zektser ailəsi ilə birlikdə Nyu Yorkun ərazilərindən biri olan Staten Island-da şəhər evi alıb. O, etiraf edir: səs-küydən və daimi tələskənlikdən bezdikləri üçün metropolun ucqar hissəsini seçdilər. “Biz həddindən artıq məskunlaşmış şəhərdən çox yorulmuşuq. İstədik ki, uşaqlar evin kənarındakı yaşıl otda oynaya bilsinlər. Yaxşı məktəb və işlədiyimiz Bruklinə yaxınlıq da bizim üçün çox vacib idi. Biz gələcək evimizə ilk baxışdan onun yerləşdiyi yerə - çoxlu yaşıllığa, yaxınlıqda sulara, sakit və dinc ətrafa görə aşiq olduq. Eyni zamanda biz sivilizasiyaya yaxınıq, Bruklindən cəmi 15 dəqiqəlik məsafədəyik”, o deyir.

Texasdan olan Anastasiya üçün gələcək evlərinin yeri üçün yeganə tələb işə yaxınlıq idi. Buna görə də o, əri ilə işdən 15-20 dəqiqəlik məsafədə ev axtarırdılar. Bu məhdud diapazonda onlar ən yaxşı məktəblərin olduğu ərazini seçdilər - yaxşı məktəb ərazisində daşınmaz əmlak həmişə daha likvid olur.

Bir ərazini seçdikdən sonra reklamlara baxmağa başlamağın vaxtı gəldi. Brokeriniz qapalı daşınmaz əmlak bazalarında tapacağı uyğun seçim siyahısını hazırlayır. Bazarı daha yaxşı idarə etmək üçün özünüz reklamlara baxa bilərsiniz. Burada faydalı saytlar tapa bilərsiniz strateji, zillow, truliya.

4. Vəkil axtarın

Artıq mənzil seçimi mərhələsində, sizin üçün çox vacib olan başqa bir şəxsi - əməliyyat zamanı maraqlarınızı təmsil edəcək vəkil axtarmağa başlamalısınız. Əgər sizin öz vəkiliniz yoxdursa, brokeriniz tapmaqda sizə kömək edəcək. Yaxşı vəkil də yaxşı broker qədər vacibdir. Bütün sənədlərin qanuni düzgünlüyü və buna görə də bir alıcı kimi bütün hüquq və öhdəlikləriniz ondan asılıdır.

Vəziyyətin mürəkkəbliyindən və vəkilin qiymətlərindən asılı olaraq bir vəkilin xidmətləri bir alıcını bir neçə yüzdən bir neçə min dollara qədər ala bilər.

Böyük bir şirkətdə işləsəniz, mənzil almaq müddətində müqavilənizlə müəyyən dəstək verildiyini öyrənin.

Anastasiya Zaitseva dedi ki, ərinin işəgötürəninin öz brokerləri və vəkilləri var, onların xidmətlərindən şirkətin işçiləri müqavilələrindən asılı olaraq pulsuz və ya güzəştli şərtlərlə istifadə edə bilərlər. Belə ki, onlar evlərini alarkən şirkət hüquqşünasının xidmətlərindən istifadə ediblər, lakin başqa, sübut olunmuş brokerə üstünlük veriblər.

5. Satıcı ilə danışıqlar

Beləliklə, bir neçə maraqlı obyekt seçmisiniz, mənzillərə baxmağa getdiniz, hər şeyi diqqətlə araşdırdınız və bir və ya bir neçə seçim üzərində dayanmağa hazırsınız. Danışıqlar mərhələsi başlayır, bu müddət ərzində sizin və brokeriniz yalnız endirimlə deyil, həm də əməliyyatın bütün detalları ilə danışıqlar apara bilər.

Amerika əmlak bazarında sövdələşmə edə bilərsiniz. Satıcıya daha az miqdarda təklif etmək hüququnuz var və başqa təkliflər olmadıqda o da razı ola bilər. Satıcı alıcıların bu xüsusi mənzil və ya ev almaq istədikləri təqdirdə təklif etdikləri məbləği artıra biləcəyi bir neçə təklif aldıqda başqa bir vəziyyət mümkündür. Sonra satıcıya əmlakı üçün istədiyi məbləğdən daha böyük məbləğdə borc almaq üçün heç nə mane olmur.

Dmitri Stasyuk, New York broker, populyar müəllif New York Real Estate Blog, deyir: “Sövdələşmə çox mühüm mərhələdir. Bazarın vəziyyətini yaxşı bilməli, seçdiyiniz əmlakın nə qədər məşhur olduğunu və qarşı tərəfin sövdələşməyə hazır olub-olmadığını başa düşməlisiniz. Bəzən sual nə qədər qənaət edə biləcəyiniz deyil, hətta bəyəndiyiniz variantı ala biləcəyinizdir. Əgər siz çox aşağı qiymət təklif edirsinizsə və istəyənlər çoxdursa, siz sadəcə olaraq növbəti sövdələşmə prosesindən kənarda qala bilərsiniz və axtarışa çox vaxt sərf etdiyiniz mənzil və ya evi əldən verəcəksiniz. Əks vəziyyət də ola bilər: satıcı çox yüksək qiymət qoyub və sizin vəzifəniz onu satmaq istəyindən çəkindirmədən onu minimuma endirməkdir”.

Broker Dmitry Stasyuk sizə daşınmaz əmlak təkliflərinə yaxşı hazırlaşmağı məsləhət görür. Şəxsi arxivdən şəkillər.

Qeyd etmək lazımdır ki, alıcı seçərkən satıcı yalnız təklif olunan məbləğə deyil, diqqət yetirir. Bu yaxınlarda Nyu-Yorkdakı kooperativlərdən birində mənzilini satan Andrey, CV-si ona daha çox maliyyə cəhətdən dayanıqlı görünən bir müştəri seçdi və böyük məbləğ təklif edəni deyil: “Alıcıların CV-lərini diqqətlə araşdırdım, çünki şəxsin uyğunlaşması çox vacibdir. kooperativ tələbləri. Bundan əlavə, daha çox pul təklif edən alıcı kredit almaqla məşğul olmalı idi. Qərara gəldim ki, kredit və kooperativin tövsiyəsi ilə risk (və buna görə vaxt itkisi) əlavə pula dəyməz. "

Texasdan olan Anastasiya Zaitseva xatırlayır: “Brokerimiz əla iş gördü - maraqlandığımız ev haqqında mümkün qədər çox məlumat toplaya bildi. Satıcının evi satmağa "tələsik" olduğunu belə bildi - bu yaxınlarda başqa bir əmlak almışdı və açıq-aydın onun üçün iki kredit ödəmək çətin idi. Bundan əlavə, bu ev xeyli müddətdir bazardadır və satılmayıb. Göstərilən qiymətdən çox aşağı təklif etdik. Danışıqlar uzun sürməsə də, çox gərgin keçdi. Nəticədə maklerimiz ilkin qiymətdən 10 mindən çox aşağı qiymətə razılaşa bildi”.

Məhz danışıqlar mərhələsində siz satıcı ilə qiymətdən əlavə sizi narahat edən bütün məsələləri müzakirə etməlisiniz - mebel qalacaqmı, işləməyən nə varsa düzəldiləcəkmi, xitam və bağlanma şərtləri nədir əməliyyat.

6. Sövdələşməyə giriş

Bütün bu məsələlər barədə razılığa gəldikdən sonra, mənzilin dəyərinin 10% -i olan bir sığorta əmanəti ödəməli və satıcı ilə müqavilə bağlamalısınız, ona əsasən almağa razılaşırsınız və satıcı əmlakı vaxtında satmağı öhdəsinə götürür (adətən imzalandıqdan 30-60 gün sonra) .

Bu müddət ərzində satıcı mənzili boşaltır, uyğun və əvvəlcədən hazırlanmış formada gətirir. Alıcı isə bankdan kredit almaqla məşğuldur.

Nəzərə alın ki, kreditlə mənzil alarkən belə, ən çox banklar ilkin ödəniş kimi minimum 20% tələb edir. Bu rəqəm bazara görə dəyişir, məsələn, beş il əvvəl, bank mənzil dəyərinin yalnız 10% -ni əmanət etməyə icazə verdi.

Bir mənzil (və şəxsi ev deyil) almaq istəyirsinizsə, çox güman ki, bu zaman siz də binanın sakinləri şurası ilə müsahibədən keçməli və onun təsdiqini almalı olacaqsınız. Evdən asılı olaraq, bu müsahibə ya sırf rəsmiyyət, ya da çox ciddi bir hadisə ola bilər ki, bunun üçün universitetə ​​daxil olmaqdan az olmayaraq hazırlaşmalısınız. Şuranın razılığı olmadan, binada mənzil almaq sadəcə mümkün deyil - nə pul, nə də əlaqələr kömək etməyəcək.

Kooperativ evlərində lisenziya təsdiqini almaq xüsusilə çətindir və onların Manhetten bazarındakı payı, məsələn, təxminən 75% -dir. Kooperativ evlərdə daşınmaz əmlak sakinlərə deyil, evə sahib olan müəssisəyə aiddir. Buna görə, alıcı bir mənzil almayacaq, ancaq evə sahib olan şirkətin səhmlərinin bir hissəsini alacaq. Əlbətdə, kiracının məsləhəti ilə təmsil olunan qalan səhmdarlar sizi evə buraxmağınıza qərar verəcəklər. Beləliklə, məsələn, sakinlər məclisinin rədd cavabı səbəbindən Madonna Nyu-Yorkun elit ünvanında 1 West West 72nd Street-də hər kəsə "Dakota" adı ilə tanınan və Con Lennonun bir vaxtlar yaşadığı bir evdə mənzil ala bilmədi.

Sakinlər məclisi evlərində kimi görmək istədiklərinə və kimi görməmələrinə qərar verir. Buna görə də, ümumiyyətlə, idarə heyətinin tələbləri, sualları və davranışları çox vaxt məntiqsiz görünə bilər. Nyu-Yorkun elit məhəlləsi haqqında məşhur "Park prospektinin primatları" kitabının müəllifi Çərşənbə Martin öz xatirələrində xatırlayır ki, çətin hamiləlik və həkimin təyin etdiyi yataq istirahətinə görə sakinlər şurası ilə müsahibədə iştirak edə bilməyib. . Və sonra şura yataq otağında müsahibə aparmaq üçün onun evinə gəldi.

7. Bir əməliyyatı bağlamaq

Evin sakinlər şurasından razılıq aldıqdan və bankdan maliyyələşdirməni təsdiqlədikdən sonra artıq təhlükə altında deyilsiniz. Əvvəlcədən müəyyən edilmiş bir gündə əməliyyat bağlanır - satıcının, alıcının və bankın vəkilləri (bəzən evin vəkilləri), satıcı və alıcının özləri (isteğe bağlı), satıcının və alıcının rieltorları çoxlu imza atırlar. mülkiyyətin ötürülməsinin baş verdiyi sənədlər. Tipik olaraq bağlanmadan bir gün əvvəl, əmlaka son baxış keçirilir, bu müddət ərzində hər şeyin qaydasında olduğunu və satıcı ilə müqavilələrinizə əməl olunduğunu yoxlayırsınız.

Daşınmaz əmlakın alınması ilə bağlı bütün xərclərin, yəni bütün zəruri ödənişlər və vergilərin mənzil dəyərinin iki faizindən beş faizinə qədər olmasına hazır olun.

Əgər siz hələ də ev almağı planlaşdırmırsınızsa, lakin kirayə variantları axtarırsınızsa, Forum sizə məlumat verəcək nəyə diqqət etməli və özünüzü aldanmamağınız üçün necə.